編按：年輕人難買20坪以上的大房，有些人會先買10坪左右的小房，做為人生的第一間房，等收入增加，再搬到較大的房子。這麼做沒問題，但有些原則需要注意，才能住的安心，未來也搬得出去。下文是美國案例，但思維在台灣也適用。
「第一間房」的迷思
大蕭條時開始的 30 年期固定利率房貸，逐漸幫助大多數的美國家庭，開始擁有自己的房子。二戰結束後，經濟終於開始復甦，住房的需求直線上升。政府擴大供應房貸，以幫助返鄉的士兵買下第一間房子。建商的回應，則是以紐約利文頓社區為模仿的對象，建造較小型、大量生產、讓人負擔得起的房子，打造了許多完整的社區。
人們開始有一種觀念，年輕夫妻可以買這種一至兩房、一衛的「第一間房」來成家，然後當財富累積，家中的人數也增加，就可以很快升級至較大的「一輩子的家」。數以百萬計的家庭就是這樣，隨著薪水增加，他們也申請更負擔得起的房貸，而不動產增值為他們累積了財富。
但是這樣的安排是要付出代價的。有些家庭可能住在不太理想的房子裡好幾年，倒不如租房子並等待機會，搬到更好的房子。這麼做也會有賣屋和搬家的支出，但如果他們只是等著買一輩子的房子就不會有這個問題。
第一間房子真正的缺點一直都沒有顯現出來，直到 2007 年房市崩盤，大家才注意到。原本想搬到更好地區的家庭，現在都走不了。尤其是房子買在蓋了太多公寓的地方，這些人受創最重。
我曾試著警告大家。2004 年時，我很仔細的研究公寓（condo）市場的情況，並撰文：「這是科技股泡沫再現」。公寓開發商過度大興土木，每年打造成數以十萬計，出售價值數十億美元的公寓房子。但是當原本非常驚人的價格漲勢開始減緩，就是預示即將來臨的崩盤。
正如之前的不動產衰退一樣，公寓是最先受創的區塊，而且可能會最後才復甦。因為公寓是不動產界的安慰獎。在不動產投資選項中，公寓永遠無法取代單戶住宅，因為公寓有太多缺點，而且對大部分借款人來說，優點有限。而且許多較老舊的公寓（還有一些新的），建築品質低劣，亦有各種噪音和公共空間的問題，是租屋的一大困擾。
此外，根據加州卡拉巴薩斯的儲備協會的資料，許多住戶管理的公寓管理委員會，沒有好好管理維護和修繕，三分之一的管委會，銀行戶頭裡的存款不足，無法維持房屋的管理。
經濟衰退使情況更加惡化。當房價開始下跌，無法出售公寓以償還房貸的人，通常會把公寓出租。同時，放款機構也開始限制放款給大多數租屋用的公寓。這讓許多仍住在公寓裡的屋主，和想要出售或甚至申請二胎房貸的人，更難過日子。價值下跌愈多，就有愈多租屋者出現，放款機構就愈不願意提供房貸給這些公寓。這完全與南加州和波士頓房市崩盤時如出一轍，但許多屋主仍始料未及。
這並不表示你不應該買公寓，或是你必須等到買得起夢想的房子再行動。但絕對不要買房子後還預期，以後會搬到更大的房子。請買在較佳的地區，而且確定你會在那裡待至少 5 到 10 年，然後再買房子。以公寓而言，你應該：
● 詳讀規範和契約。這些說明了你可以做和不可以做的事。許多限制是為了保存公寓大樓的價值，但缺乏自由，可能會讓你感到很窒礙。請先搞清楚將會面對的情況。
● 和其他住戶談談。住戶多，申訴件數也多，可能是個警訊。
● 問清楚管委會的運作預算和儲備資金。 警訊可能是：超過一成的住戶遲繳管委會費用，超過五成的維修需求，沒有足夠的資金可用。
補充說明：我應該讓資產淨值幫我賺錢嗎？
在經濟繁榮的時候，很多人喜歡告訴屋主，不要讓房屋淨值「原封不動」。提供這種建議的人通常是放款機構，他們想要讓屋主申請貸款，好讓他們賺錢；還有推廣快速賺大錢方案的推銷人員，他們建議人們拿房產抵押，以買進不動產或加盟開分店。結果許多本來房屋淨值還不錯的屋主，在不動產價格崩盤時，發現自己的財務損失慘重。
一位本來可能成為不動產大亨的人告訴我，他在房市榮景時，用加州的房屋淨值貸款，在亞歷桑納和內華達州買了好幾間出租用的房子，結果這兩個地方在崩盤後，房價跌得比加州還要慘。這位讀者告訴我，他買的那些出租物業大部分都被查封了，而且他還可能會失去自己住的房子。
房屋淨值能給你一些彈性。如果你必須搬家或付不出房貸，可以把房子賣了；如果你沒有房屋淨值，就只能等著被查封或是賤價出售，這兩者都會傷害你的信用評分。如果你有房屋淨值，當你面臨真正的緊急事件時，就可以有所利用。如果你退休時錢不夠用，可以搬到較小的房子，或是選擇以房養老的方案，靠房屋的價值過完餘生。但如果你已經把房屋淨值花掉了，就無法選擇這些方式。所以，最好的方式是什麼也不做，保留房屋淨值，當你真的需要的時候，就可以利用。
作者介紹｜莉茲．威斯頓（Liz Weston）
根據尼爾森網路評比，莉茲．威斯頓是全美線上最多人關注的個人理財專欄作家。她深入觀察多數人的實際生活，修正過時的理財觀念，並提出明智可行的儲蓄、還債、投資、退休等財務建議，令上百萬人受惠，連《今日美國》都表示：「你會想要莉茲威斯頓加入你的財務管理團隊」。她為MSN Money每週發表兩篇專欄，同時也是《AARP雜誌》的〈我對金錢的淺見〉（My Two Cents）專欄作家，以及為全國性報紙每週供稿一篇專欄〈有錢好辦事〉（Money Talk）。目前住在加州影視城。
本文經授權轉載自樂金文化《富有的祕訣：我對金錢必做的10件事》
責任編輯／郭家宏
