民眾在買賣房子時常會聽到「下斡旋」,意思是指買方先給出一筆金額,經由仲介協調,若議價成功,斡旋金就轉為訂金、雙方簽約。資深房仲指出,斡旋金因為有真的給出金額,所以相對要約書有踏實感,更能展現誠意,但最終成交與否,還是要看買家出手價格是否賣價滿意;此外,專家也提醒,假如民眾出價斡旋了之後又反悔,一定要先問清楚「目前斡旋的狀況怎樣」,避免無良仲介騙取斡旋金。
斡旋金常見價格約5~10萬
民眾買中古屋,通常都會請仲介公司幫忙,若看到中意的物件,就會請仲介出面跟屋主議價,根據內政部規定,房仲必須提供斡旋金及要約書兩種方式,讓買方自由選擇。其中以斡旋金來說,常見的價格約5~10萬元不等,或是買方開價總價的2%,最高不超過50萬,多採支票或是現金支付,民眾在付斡旋金的同時也會簽署斡旋書,上面會標註欲購買的房屋地址、買方出價、斡旋期限、斡旋金額及違約金等等。
台灣房屋三重國小捷運特許加盟店店東林紫雲也表示,若屋主同意買方出價價格,斡旋金依照「自動轉定」條款,就可自動轉為定金,買賣雙方之後再簽正式的買賣合約,若簽約完後買方反悔,斡旋金全數沒收給屋主;若屋主不滿意買方出價也不考慮降價,則議價失敗,仲介理應將1天內告知並返回,不得要求轉為其他待售房屋的斡旋金。而買方議價委託書、買賣斡旋書上設定議價期限,大多設定3~7天,通常不會超過7天,若賣方未回應,可請房仲退回斡旋金。
而以實務面來說,中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示,大多會建議民眾採取斡旋金的方式,由於買方會先給出一筆金額,像這種有真的出錢的感覺,相對要約書更能展現出誠意,之後再去跟屋主議價時,順利成交機率相對較高。
但江龍名也強調,最重要還是買家出手的價格是否有合乎賣家心中想要賣的價,假如差距過大,無論斡旋或要約,都可能沒機會交易成功,依市場行情來看,大多屋主會一口答應的金額約為開價的9折~95折這個區間。
斡旋金得預先支付款項,相對有誠意
但若採取要約書的話,和斡旋金從「功能」比較來看,目的都是為了保證出價雙方必須履約,對房屋交易的買賣雙方來說並沒有差異,合約內容也大同小異,應包括價格、標的、期間及付款方式等,最大的差別在於「是否預先支付款項」,如果買方選擇要約書,則不須先付一筆資金;若選擇斡旋金,就必須先支付上萬元的金額。
不過,要注意,要約書雖然不須先付出現金,但在法律上的效應是跟斡旋金一樣,同樣也有房屋資訊、買方出價金額、要約期限等,假如屋主滿意買方出價,交易成立再簽正式的房屋買賣契約,反之價格談不攏交易取消契約無效。