編按：買房、租房除了屋況以外，最怕遇到的就是惡鄰居，惡鄰的種類有非常多種，長期下來甚至可能會影響身心靈健康，對此，律師也整理了3個常見的住戶糾紛，趕緊學起來自保！
1. 公寓大廈的樓梯間可不可以放鞋櫃？
案例
小明最近搬進某大廈中，因以前居住的公寓都是將鞋櫃放置在住家大門外面，所以搬到新家之後，仍然在住家大外放置鞋櫃，被大樓管委會貼紙條告知，不可以將鞋櫃放在樓梯間。但小明認為鞋櫃貼牆放置，也無礙於逃生動線，因此沒有理會，其後被大樓管委會以屢次勸導不聽而向主管機關舉報，並遭處罰鍰，小明認為主管機關之裁罰並無依據，提起行政救濟，是否有理由？
爭點
在樓梯間擺放鞋櫃，是否屬於違反《公寓大廈管理條例》第16條第2項之情形？
分析
《公寓大廈管理條例》中明文規定，住戶不可以在樓梯間堆置雜物，違反者得報請主管機關處以罰鍰按住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。
但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；房空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。住戶違反前述規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣（市）主管機關處理。
《公寓大廈管理條例》第16條第2項、第5項分別定有明文。又按住戶違反第16條第2項（或第3項）規定者，由直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4萬元以上、20萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。《公寓大廈管理條例》第49條第1項第4款定有處罰明文。
多數實務見解均認為，鞋櫃如果擺放在樓梯間會阻礙逃生動線，因此認為不可擺放鞋櫃在樓梯間有法院判決，鞋櫃為日常生活所必要之物，並非雜物，若係於其門外緊貼牆壁豎立擺放鞋櫃，並將所有鞋子均收納於鞋櫃，固然放在是公共走廊空間，但安放位置並非柵欄、門扇，或廣告物、私設路障等可比。在如此緊貼於牆壁設置的鞋櫃，明顯不致妨礙住戶逃生避難及出入通行，將每家每戶均必備之鞋櫃視為雜物，實非為社會所能接受的法律解釋。
因此，以這樣的個案而言，不能依照《公寓大廈管理條例》第16條第2項前段處罰。但目前多數法院判決見解還是認為，《公寓大廈管理條例》第16條第2項明定樓梯間等處所，不得擅自堆置雜物或設置柵欄、門扇等，以免妨礙逃生避難，係因公寓大廈之共同走廊及樓梯間本應維持暢通無阻，始能避免妨礙逃生避難，若一經堆置物品，則因所堆置物品之空間係占據前揭公共空間，自難免會影響該公共空間之出入或通行之虞，此即與該原本設置之目的有違。
尤其是在有緊急狀況下抑或照明不足等情形時，若該公共空間堆置物品，不論是設置柵欄、門扇，抑或放置如本件情形之鞋櫃，因屬個人住戶所設置或擺放之行為，則其設置或擺放是否妥適或有無管理，均屬個人住戶私人所為，非全體住戶所能知悉或注意，即有可能造成欲利用該公共空間者通行或出入之阻礙，違反上開條文之規範目的及立法意旨，此與堆置物品之屬性、大小及堆置之目的無關。
是以，在自家門外之公設樓梯間擺放鞋櫃之行為，因該擺放地點乃屬該樓層住戶利用逃生避難通行之空間，係屬公寓大廈之專有部分以外，供共同使用部分，且依前述《公寓大廈管理條例》第7條第2款規定，不得為約定專用部分，而僅得為「通行」之通常使用。
在該共用部分，放置鞋櫃供自家使用，依上規定及說明，即已違反《公寓大廈管理條例》第16條第2項前段規定，係屬違反共同樓梯間通常使用方法，妨礙該規範目的所設之通行逃生避難功能，甚為明確。因此，結論上公寓大廈的樓梯間還是不要擺放鞋櫃及其他雜物以免遭受主管機關裁罰，同時也避免在緊急情況時，產生阻礙逃生的可能性。
2. 我家的共同壁和樓地板漏水，可以要求進入鄰居家修繕嗎？
案例
佩佩和阿治住在同一棟大樓，佩佩住在四樓，阿治住在五樓，為樓下樓上關係。從去年開始，佩佩家的主臥室及浴室天花板出現漏水現象，且越來越嚴重。
佩佩認為是樓上阿治裝潢房屋所造成，屢次請阿治處理，但阿治始終置之不理，甚至拒絕佩佩雇請工人進入屋內檢查修繕，佩佩該如何維護自己的權益呢？
爭點
為修繕自己的房屋，是否有權進入鄰居家檢查？共同壁、樓地板及其內管線之修繕費用應如何分擔？
分析
住戶於必要情況下，有容忍相鄰住戶進入房屋修繕之義務依《公寓大廈管理條例》第6條第1項第2款、第2項、第3項之規定，住戶於他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕；進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害；住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶得按其性質訴請法院為必要之處置。
其立法理由在於明確規範區分所有權人間之相鄰關係，以杜紛爭，故倘非進入相鄰區分所有權人之專有部分、約定專用部分，即無以完成其維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，該相鄰區分所有權人自有容忍之義務。因此，佩佩為修繕樓地板漏水狀況，必須進入阿治家時，阿治不得拒絕。但應注意的是，佩佩應選擇對阿治損害最少的方法，如果因而造成阿治發生損害，也需補償阿治所受的損害。
共同壁、樓地板及其內管線之修繕費用，原則上由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但可歸責於某區分所有權人之事由者，由該區分所有權人負擔依《公寓大廈管理條例》第12條規定，專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其修繕費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
關於共同壁或樓地板漏水的案件，法院通常會依原告之聲請，囑託鑑定單位鑑定漏水原因及修復費用，以資確認修繕費應由何人負擔。另外，倘若漏水造成家具、地板毀損或其他損害，可依照《民法》第184條第1項前段：「因故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任」之規定，請求損害賠償，又居住安寧屬於人格法益，如果漏水情況侵害居住安寧達情
節重大之程度，亦可依照《民法》第195條第1項：「不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額」之規定，請求精神慰撫金。因此，如果佩佩家漏水的原因是可歸責於阿治，佩佩得依照公寓大廈管理條第12 條但書、《民法》第184 條第1項前段及第195 條第1 項之規定，請求阿治容忍其進入修繕，並給付修繕費及賠償損害。
民事起訴狀訴之聲明參考範例
一、被告應容忍原告進入被告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號○樓房屋內，就原告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○號○樓房屋如附件所示之漏水情形，進行修繕至不漏水狀態。
二、被告應給付原告新臺幣○○○元，及自○○○年○月○日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、關於第一項及第二項之訴，原告願供擔保，請准宣告假執行。
3. 樓下經常在屋內抽菸，二手菸經由公共管線飄散到我家怎麼辦？
案例
阿雄購買並取得凱樂社區Ａ棟4樓房屋所有權後，出租予阿祥，但阿祥常於系爭房屋廁所、後陽臺、室內及電梯內抽菸，所排放之尼古丁、一氧化碳及焦油等有害物質，常不定時經由室內廁所公共管道及樓地板往上到處侵入，導致樓上住戶小蓉飽受二、三手菸之危害，長期籠罩於有害物質中。
小蓉曾多次釋出善意與阿雄及阿祥協調，均不見改善，小蓉深覺身體健康受到損害，該如何維護自身的權利呢？
爭點
住戶阿祥是否有在屋內抽菸之自由？「人民住處抽菸之自由」與「人民長期之居住環境品質及健康權」之利益相衝突時，應以何者為重？房東阿雄是否要對小蓉所遭受之損害負責呢？
分析
「吸菸自由」與「居住權」、「健康權」利益權衡後，仍應以「居住權」、「健康權」之保障為重
住戶在住家內本即享有在該空間內自由活動之居住權，不受他人干涉，然現今社會居住型態多為集合式住宅之社區，建物結構為上下樓緊密相連之形狀，為共同居住之共同體，則住戶在家中抽菸之自由，與其他住戶居住品質及健康權即可能發生衝突。
依據衛生福利部國民健康署菸害防制資訊網資料顯示，短期暴露於二手菸環境，即可能會出現咳嗽、頭痛、刺激眼睛、喉嚨痛、打噴嚏、流鼻水、噁心、呼吸問題和心律不整等症狀，只要暴露於二手菸30分鐘，足以使不吸菸者血管內產生氧化壓力造成漸進式傷害，導致血管內細胞損傷、心血管硬化，增加心血管疾病罹病率。而如長期暴露，則會造成更嚴重的胸腔問題和過敏症，例如氣喘、支氣管炎和肺氣腫，還會增加心臟病和肺癌的罹患率。
因此，當「人民長期之居住環境品質及健康權」及「人民住處抽菸之自由」之利益相衝突時，仍應認前者之利益應優於後者利益之保護，始符合法律實現公平正義之精神。
「居住權」及「健康權」被侵害，得請求行為人賠償財產上及非財產上之損害
《民法》第793條規定：
土地所有人於他人之土地、建築物或其他工作物有瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣、熱氣、灰屑、喧囂、振動及其他與此相類者侵入時，得禁止之，但其侵入輕微，或按土地形狀、地方習慣，認為相當者，不在此限。
第800條之1規定：
前揭規定，於地上權人、農育權人、不動產役權人、典權人、承租人、其他土地、建築物或其他工作物利用人準用之。
又《公寓大廈管理條例》第16條第1項：
住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相關之行為。
及第47條第2項：
住戶違反第16條第1項者，由直轄市、縣市主管機關處新臺幣3000元以上、15000元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。
故倘若阿祥經常於系爭房屋廁所、後陽臺、室內及電梯內抽菸，導致所排放之尼古丁、一氧化碳及焦油等有害物質，經由室內廁所公共管道及樓地板往上到處侵入，使樓上住戶小蓉飽受二、三手菸之危害，長期籠罩於有害物質中，已嚴重侵害小蓉的居住安寧且情節重大，已逾一般人所能容忍之範圍，小蓉自得依上開規定請求阿祥停止上開侵害之行為，並得依《民法》第184條第1項前段規定：因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。
同法第193條第1項規定：
不法侵害他人之身體或健康者，對於被害人因此喪失或減少勞動能力或增加生活上之需要時，應負損害賠償責任。
第195條第1項前段規定：
不侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額。
請求賠償精神慰撫金
至於房東阿雄雖為系爭房屋之所有權人，但阿雄並未居住於系爭房屋內，亦未抽菸不法侵害小蓉之權利，且房客個人生活習慣房東未必均能全盤掌握，因此小蓉無法請求阿雄賠償其損害。
民事起訴狀訴之聲明參考範例
一、被告不得將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○○號○樓房屋內之菸味飄散侵入至原告所有同棟○○號○樓之居家環境。
二、被告應給付原告新臺幣○○元，及自○○年○○月○○日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、關於第一項、第二項之訴，原告願供擔保，請准宣告假執行。
作者介紹｜ 吳孟勳、陳柏均
政治大學法律系學士、政治大學法律系研究所刑事法組碩士
林明賢律師
政治大學法律系學士、輔仁大學法律系研究所公法組
許仁純律師
東吳法學法律學系學士、輔仁大學財經法律學系碩士
本文經授權轉載自布克文化《惡鄰退散：專業律師教你40個告別壞鄰居的自保撇步》
責任編輯／林俐
