先看建商部分。該案預定每層8戶，合計15層120戶，原住戶接手60戶，建商可售60戶，相當於7層半（建商未揭露地下室規劃，故假設收支相抵）。每層權狀坪數為230坪，以公設比25％估計可售面積超過300坪，而當地新大樓全部從70萬起跳，因此估計營收至少達到16億。成本方面，15層每層300坪，以日前有建商宣稱的缺工缺料致使每坪造價達20萬估計，營建成本為9億，加計60戶3年的租金補貼後約9.5億。換言之，該建商無須負擔購買土地的資金壓力，卻能夠獲得6.5億的利潤，這算是無利可圖嗎（簽約和代銷等成本屬於銷管費用，不能計入建案中）？
以投資客的觀點來看也是有利可圖。以住戶最多的30坪計算，目前當地同齡公寓的行情在每坪40萬左右，改建後坪數相近，但市價衝到70萬起跳，改建期間損失的租金收入可以由建商的租金補貼來彌補，相當於再熬個幾年就多賺900萬，以目前市價而言就是3年賺到75％，還要加上一個停車位的市價，試問有幾位投資客會不心動？
自用者無利可圖且生活一團糟
唯一無利可圖的是這輩子不想賣屋的自用者，他們甚至還可能因為改建而深受其擾。首先，他們打算住到老死，這輩子不想賣屋，更沒有賣屋賺錢的心思，因此前述「3年賺75％」對他們毫無意義，自然沒有吸引力可言⋯⋯換言之就是，只會盲目砸銀子、懶得體諒個人處境的建商無法取得他們的同意。
其次，改建後搬回來，生活大致不變，只是增加不少陌生面孔，但通常會多出一筆可觀的裝潢費，還要加上足以吃掉國民年金的管理費。甚至，該建商發給住戶的說帖中，還隱藏著主建物坪數縮水一成、附屬建物消失、和公設比提高數倍等不利於自用者的事項。
更糟的是，在遷出和遷回這兩趟傷筋動骨卻無法省略的搬家之外，他們（尤其是銀髮族）還可能面臨很難找到適當的出租房，與房東相處不睦，房東不願續租，無法適應新社區生活等問題。結果呢？等於是從原有的安穩平靜度日，變成缺乏尊嚴的寄人籬下，甚至經常被迫遷徙流浪，而生命中的許多重要記憶也必定隨著搬遷而消失。
但最悲哀的是改建案簽約之前的痛苦。隨著許多住戶的遷出，自用宅相繼轉為出租房，那些屋主轉而將原有住宅視為投資房，於是對改建的心態會和前述的投資客一樣趨之若鶩。在「擋人財路如殺人父母」之下，不想賣屋的自用者勢必面對「老鄰居變成死仇大敵」的委屈無奈。甚至，預期可以獲得遺產或贈與的後代，也可能加入勸說甚或譴責的行列，若堅持反對改建則可能導致親屬之間失和。
要逼迫自用者以死明志嗎？
沒有身歷其境又沒有同理心，就不可能理解自用者在面對改建案之際的困擾，結果是用錯誤的歸因嘗試說服自用者，於是只要自用戶數足以讓同意比例達不到法令規定水準，改建案就必定無法過關。
甚至，改建案過關後，居於少數的自用者仍可能繼續抗爭。設身處地想一下就不難理解⋯⋯這是我的房子，為什麼要遵照鄰居的意願來改建？為什麼不願改建就被扣上「貪婪的釘子戶」和「阻礙社會進步」等大帽子？
事實上，雖然我知道相關法令支持多數暴力，主張「少數人必須為多數人利益做出犧牲」，而且司法部門把這些違反民主精神的法令視為「必要之惡」，但是在士林文林苑都更案發生爭執後我就想過，如果我已經是風燭殘年或病痛纏身，那麼在面對強迫改建時，我應該會以死明志，不讓年邁的自己面對那些無奈、痛苦、憤怒、與悲哀！
＊作者為大學退休教師
