當時一位土開主管帶著她，知道地主每天早晨都會去觀音山散步爬山，兩人每天一早7點準時出現在觀音山，風雨無阻守了3個月，直到地主太太看不下去，主動當說客跟地主說，不要再折磨兩個女孩子，才得到坐下談談的機會，終於讓地主點頭，完成任務。
懂取得平衡
講理講到「喬事」黑道反而相挺
從這個處女秀開始，吳麗謹就體會到，「做土地開發就是要當地主、老闆之間的橋樑，從中取得平衡點。」多年買地經驗，也曾碰到多次黑道出面「喬事」的場面。
有一次，因有一塊家族共同持有的土地，元利買下其中一塊持分，便讓台灣知名黑道找上門。她描述當時的場景，買賣雙方約在國際知名的律師事務所談事情，地主方家族不但有5、6人出席，背後還站著一整排「黑衣人」；反觀自己，僅跟女同事兩人單槍匹馬與會。當場主持人甚至宣讀「不傷害宣言」：從今天幾月幾日幾點幾分這一刻開始，到幾點幾分，能保障吳麗謹等人的人身安全。換言之，走出大門後就不負責了。
面對這種恫嚇式談判現場，一般人可能嚇到腿軟皮皮剉，吳麗謹回想當時自己並沒有害怕，反而認為有理就站得住腳，毫無懼色。當天協調完畢後，與會的黑幫頭頭還跟吳麗謹說，「阿姊！以後在台灣有什麼人敢欺負你，直接打（電話）給我。」
懂以退為進
讓釘子戶主動要求劃入都更
回顧過往的土開經歷，吳麗謹印象最深刻、認為最難的案子，首推「和平大苑」都更案。這個案子耗時10年，吳麗謹笑稱，累積的經驗都「已經可以出一本都更教戰手冊」。
「和平大苑」這塊基地875坪，整合期間至少歷經3家建商，先後因資金壓力而宣告不玩了，最後淪為不良債權，走上法拍一途。豈料，法拍從一拍到四拍走完，依然沒人敢碰；最後才由元利出手，買下華泰銀行手上不良債權，接手這樁長年零進展的都更案。
拿到這個案子的債權後，吳麗謹與團隊立刻重新整理脈絡，她說，該案超過50位地主需要協商，其中最頑強也是讓3家建商無功而返的，便是台北市和平東路與金山南路口的角地不同意戶，她當下決斷率先排除這一戶，重新劃出都更單元後，走都更程序，並順利取得北市府審議同意。
這個以退為進的戰術，果然讓最頑強的不同意戶屈服，最後主動上門，要求劃入都更單元，吳麗謹又再下一城，順利完成了最難的整地計畫。
幫別人就是幫自己
聘律師團隊幫市府化解訴訟
不過，和平大苑的挑戰並未結束。吳麗謹原本以為就此一帆風順，豈料因該豪宅規畫地上38層樓，周邊居民擔心視野被擋住，聯合起來向北市府爭取「日照權」，連在基地1公里外的居民都加入戰局，並向市府提出行政訴訟。
面對此事，吳麗謹認為，元利的態度相當關鍵，不但聘請律師團隊加入北市府的行政官司，並主動向法官解釋，最終北市府勝訴，該判決結果也成為「日照權」的參考實例。
至此，「和平大苑」才算真正邁向坦途。老天也給了吳麗謹很好的回報，豪宅採先建後售的潛銷模式，才推案立刻吸引亞洲天王歌手周杰倫主動上門看屋，進而成為第一位買家，直接花6.6億元打包37、38樓頂樓樓中樓戶，讓該豪宅「開胡」，「和平大苑」不用敲鑼打鼓，便轟動市場。
吳麗謹認為，跨入這行超過25年，很多時候都是做中學，一點一點的經驗累積。唯一不變的，就是老闆交代的任務，一定要與團隊想方設法使命必達；當盡了一切努力，卻無法達陣，也要學會適時向老闆求援，不要陷入死胡同、虛耗在原地，這才是聰明的專業經理人該做的事。
本文摘自今周特刊《效率快狠準的極簡工作術》。
責任編輯/柯翎肇
