薪水不漲，很多人希望可以有「被動收入」但當包租公收租可沒那麼簡單，遇到租霸反而惹一身麻煩，就有人認為買車位轉租相對維護成本低，不失為是個好的投資選項，但專家就建議，最好先挑選精華地段的車位，才能穩定出租，再來不是每個車位都能單獨轉賣，最後車位所在的社區是否有開放給外人進出也是關鍵，這些細節想當包租公前最好看個仔細。
辦公百貨商圈車位需求強勁
想當車位包租公，首先就要先確定租得出去，天時地利不動產顧問公司總經理張欣民建議，民眾投資車位應選擇需求強勁的辦公或是百貨商圈，或是雙北市這類車位供給不足的地方，因為有商業活動及就業人口等於就有上班族常租及購物臨停的停車需求。
此外同時也可從附近是否有嘟嘟房、台灣聯通等停車場公司，因當上述大型連鎖停車場品牌進駐，代表該區域車位需求大於供給；若是已鎖定某一大樓為目標者，則可以向管理員詢問地下室車位的出租比率；最後則是上網查詢看中的商圈的車位出租行情，也有助於了解未來可收到的租金範圍。
選擇購買有獨立產權的車位
再來雖然每個車位看起來都一樣，但可不是每個車位都可以「合法」被單獨賣賣甚至出租，住商不動產企研室經理徐佳馨表示，車位性質根據《建築技術規則》分為「法定停車位」、「獎勵停車位」與「增設停車位」等3種。
其中，法定車位產權登記為公設，無獨立權狀，若要買賣僅能將「使用權」轉賣給同社區用戶，然而獎勵停車位有獨立權狀，雖然可以賣給社區以外的民眾，但自2012年受法規影響後已經非常少見；最後增設停車位則需視產權登記為公設還是主建物，若為公設將比照法定停車位，只能賣給同社區的住戶，但若登記為主建物者，買賣則無任何特殊限制，就可對社區以外的人出售。
因此可以了解到若非社區住戶想買車位投資，只有獎勵車位以及登記在主建物的增設車位才能合法購買。
平面車位較機械車位安全便利
了解完性質，很多人會糾結到底要選平面還是機械車位投資，首先平面車位不論便利性與安全性均勝於機械車位，但要注意平面車位避免選擇像是停車場最角落、緊鄰牆壁或柱位的車位購買，通常面積偏小且多無迴轉空間，考驗之後承租客的駕駛技術，再來屋齡較舊的地下室則要注意管線外露和漏水的風險，長久停放可能會損害車輛鈑金，也會被租客打槍。
而機械車位最大的優點即是價格大多為平面車位的5～7折，不過進出時需等待，還有故障風險，而且若是租客車輛因此有所損失，就容易產生糾紛，因此張欣民建議，雙方在簽約時，應於合約內詳列意外發生的責任歸屬，避免日後走上訴訟程序曠日廢時。
包租公最重要的就是投報率，若是地段相同，機械車位因為購買價格較平面車位低，因此投報率會比較佳。以台北市大安區來說，一個平面車位約400~500萬元，機械車位則需約200~250萬元，其中平面車位平均月租金約6000~8000元，而機械車位平均月租金則須4000~5000元，計算下來平面車位投報率約2~2.5%左右，而機械車位則可以到達3%。
出租車位得先考量隱形成本
雖然出租車位不像出租房屋複雜，不過車位出租還是有許多得先留意的隱形成本，第一，單買停車位，由於銀行不會給予貸款，因此民眾還得在事前準備充足的現金才行，另外還有車位的管理清潔費與設備維修費等，徐佳馨表示，大多社區的車位管理清潔費，會以每坪管理費計算，而機械車位除了管理清潔費外，每個月還要請專業廠商保養一次，因此額外的費用會比平面車位高。
Tips:
常見除了買獨立車位投資外，也有不少民眾在買房時會在社區多買停車位，一個自用另一個則做為出租使用，不過無論哪種狀況，由於部分社區管理委員會為了維護社區的居住品質，因此會規定「社區內的停車位不得提供給社區以外的住戶使用」，所以買車位投資之前還要先打探清楚社區公約的規定，以免遇到買了卻租不掉的窘境。
本文經授權轉載自591房屋交易網（原標題：投資車位免維護淨賺租金 沒想像中簡單）
責任編輯／焦家卉
