3.美麗新影城週邊：
區域特色：為區域內唯一的商業地段，除了海洋都心1至3期外，其餘建案多鄰近濱海路輕軌站周邊。隨著美麗新影城的開幕與淡海輕軌的通行，為該區域帶來假日人潮。
生活機能：該區域商業規劃較為緩慢，周圍空地較多，美麗新影城為該區域唯一的商場，集結了美食餐廳、百貨商品、親子娛樂等規劃，提供了娛樂休閒機能，不過日常的生活採買尚須依靠行政中心附近的賣場。
平均房價：主力產品為25至40坪2至3房。區域行情約22至23萬。
指標個案：宏盛海都。
海洋都心系列在美麗新影城周邊共規劃了3期，屬於當地大型造鎮指標社區，宏盛海都為海洋都心2期，共分為8棟，1,598戶住家與61戶店面，格局規劃24至29坪2房，33至39坪3房。社區設計了專屬的商店街，以及50米無邊際泳池、SPA、健身房、瑜伽教室、兒童遊戲室、親子閱讀區、中庭花園等十多樣全齡化公設。近一年成交價約落在23至24萬左右。
4.海科大週邊：
區域特色：地段上最靠近海邊的區域，跟各區域相比，多了可眺望海景的優勢，相較其他區域較多60坪至上百坪的度假型規劃。
生活機能：台北海洋科技大學為歷史悠久的海事專業學府，該區域除了部分建案店家有便利商店進駐，相對較無生活機能，須依靠行政中心週邊或是舊市區進行採買。
平均房價：主力房型為26至60坪2至4房，區域行情約20至21萬，代表個案：捷運儷境、台北灣三期江南頤和等。部分海景個案價格會較高一些，行情在行情在23-26萬不等，像是：宏盛水悅、京美晴海等。特殊主打海景個案的海上皇宮，近5年成交價更是來到36萬。
指標個案：宏盛水悅。
宏盛水悅緊鄰台灣海峽第一排，超過6,000坪大基地角地規劃，全齡化公共設施包含：挑高7米5接待大廳、2,000坪中庭花園、健身房、桌球室、親子遊戲區、SPA、KTV、瑜伽教室、廚藝教室等總共39項。格局規劃包含18坪1房、27坪2房、36至46坪3房等，高樓層享有無限海景，近年成交價約26萬左右。
綜合以上分析，鄰近行政中心周邊生活機能已發展完整，濱海路南側會是未來淡江大橋開通後最直接受惠的地段。美麗新影城生活圈素地較多，濱海路一帶會是未來幾年推案量的重點區域，若是有考慮海景房型或是第二置產的規劃，則可以考慮看看海科大周邊的個案。而整體房價部分隨著生活機能的完整度而有所影響，從行政中心周邊隨著輕軌沿線，越往西側內部價格越低，而部分海景個案價格則會稍微高些。
結論
綜合上述觀察，淡海新市鎮2020年初普遍房價落在2字頭，現在仍屬於低基期階段，相對低的房價對於首購族及第二置產的客群仍有不小的吸引力。
交通不便一直是淡海新市鎮最引人詬病的問題，而預計在2024年開通的淡江大橋，將使得淡海新市鎮的聯外道路更加方便，而交通狀況的改善，將有機會增加民眾的置產意願，並加速推動區域的發展規劃，有望在2024年帶動一波區域房市的後續補漲，帶來一波新的熱潮，脫離鬼城標籤指日可待。
至於區域氣候問題，由於地段臨海及冬天的東北季風，使整體氣候偏濕冷，這部分建議可藉由選面南向的房子來紓緩狀況。
淡海新市鎮腹地廣大，區域發展需要較長的時間是必然的狀況，而目前開發區域尚集中第一期開發區，如未來第二期發展完善，加上改善的交通狀況，發展潛力值得期待。
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責任編輯/周岐原
