除了具有降低購屋自備款的優勢外，實品屋或帶裝潢銷售的產品，還有一個比較吸引人的地方，就是連同裝潢費用的貸款，銀行是用房貸利率一點多％去核算，若是分開計價的方式，通常裝潢費用申請信用貸款，利率就會高到三點多％，相對高，所以一般而言，現金不夠充裕的購屋族才會考慮入手實品屋、廣告戶。
進一步來說，一般建商銷售實品屋、廣告戶，其裝潢大部分涵蓋木作裝修、沙發、餐桌椅等，實際看屋時，裡面更是什麼都有，包括家具、家電、寢具及擺飾品等，但多數業者交屋不含家電用品，因此消費者若是購買這類產品，購入前一定要一一釐清，免得事後衍生不必要的糾紛。
戶別不見得一定差
另外，一般認為實品屋都是拿戶別比較不好的，像是車道上方、位於四樓戶別、面嫌惡設施等，來做包裝銷售。不過林佳賢表示，有些則會拿個案主力產品、戶別較多的房型來做實品屋，不見得就是較差戶別。
幾年前小坪數產品當道時，一個案場就有做五、六種不同風格的裝潢給消費者參考，直接讓消費者挑選他要哪一種風格，連同裝潢一起銷售，不過近兩、三年來，像這樣的銷售狀況變少了，主要因為預售時就反應熱絡，根本就不需要做實品屋；再來就是原物料上漲，業者開始不傾向多做幾間不同的實品屋、樣品屋，以降低行銷成本。
製作實品屋有多年經驗的哈赫蒙室內設計事務所總監吳家豪即表示，業者找設計師做實品屋，通常預算已經確定且都不高，等到將來做好實品屋，消費者喜歡購入後，不管業者發給哪一間設計公司接手裝潢，直接複製即可。業者賣給消費者，實品屋的裝潢通常無法做變更，但好處是消費者少了跟設計師往返溝通的時間。
實務開箱成本計算
從上述分析可知，實品屋或帶裝潢的廣告戶，實務上的確藏有不少「眉角」；但消費者真正關心的應該還是：買實品屋，CP值真的比較高嗎？真的有撿到便宜嗎？
吳家豪舉例，「假設你買的這間實品屋，裝潢費用是200萬元，業者一定也想從中獲利，業者可能成本控制約7成左右，計140萬元，除了賣房子有賺之外，業者從賣掉裝潢再賺60萬元。因此他們通常一開始就會以預算140萬元，來尋找可以配合的設計師施做實品屋。」
當設計公司決定接案時，設計師也會控制他們的成本，大約在90萬元左右的裝修成本，而且為了滿足建商的要求，多數設計公司自然在施作時，普遍「工差料粗」，哪邊能省、能偷料就盡量省、盡量偷，譬如抽屜底板，原本要用四分的，施作時改用兩分，又或者找比較便宜的材料來做，如壁紙找庫存、出清的，看起來漂亮就好，只要不易被察覺就好。
換算下來，以140萬元的業者預算，設計師的成本約90萬元，約佔預算65成；若消費者自己以200萬元的預算找設計師，設計師大概用130萬元的工料來施作，這與透過業者得到的工料90萬元，相差了40萬元。
儘管自己張羅裝潢，品質可能較佳，但是消費者必須不斷地跟設計師來回溝通，另一方面就是必須多準備購屋自備款，以及要有心理準備，裝潢費用貸款較高的信用貸款％數。當然，這其中沒有絕對的好壞，端看消費者的需求而定。
至於驗屋保固的部分，業者找來設計師施作完實品屋，設計師向業者保固一年，而當實品屋銷售出去之後，則由業者向消費者保固，通常期限也是一年，由業者的工務來做維護。
前期投入也是成本
總之，一分錢一分貨，購買實品屋、廣告戶，多是因為自備款現金不夠充裕，因此消費者需要權衡。如果對裝潢或風格要求很高，一開始另找設計師裝修就好。從另一個角度來看，建商也是先幫消費者代墊款給設計師去施工，其中包括冗長往返的設計規劃跟溝通，無形中已先幫消費者節省下不少時間，像這些前期的工作投入，不都是成本嗎？
（文／朱福山）
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