事情交給代書以後，一個月都無聲無息，向B、C打探都被已讀不回，A才驚覺有異，自己向地政事務所調資料，才發現自己的房子已經移轉登記給B同時也完成了抵押權登記。
然後這時A再要透過本票向B請求尾款，或請求撤銷買賣契約返還房屋，B早就已經把現金搬移，名下再無可請求之財產，而不動產上的鉅額擔保抵押權也揮之不去。
被詐騙拿去登記，法律上很難主張塗銷
我們繼續用上面的A當作例子。
發現房屋詐欺案件的時候，A可以依照民法第92條主張自己被「詐欺」才訂立契約，所以要「撤銷」意思表示，也就是讓買賣契約與移轉所有權的約定作廢，此時可以依照民法第767條「所有物返還請求權」，要求B把房子還來、塗銷當初移轉給B的「所有權」登記。
然而，「抵押權」的部分，就沒有那麼容易了。
依照民法第103條，代理人在代理權限內，以本人名義所做的意思表示，直接對本人發生效力。A既然將印鑑交給了代書C，請C協助辦理抵押登記，此時抵押登記就是有效的。
即便A說「我也是被詐欺才請C幫忙的」，想要撤銷之前授權C辦理登記的事實，由於民法第169條規定「由自己之行為表示以代理權授與他人，對於第三人應負授權人之責任。」（這個叫做「表見代理」的責任），銀行也是相信之前C持有印鑑、契約書才會同意設定抵押，除非A能證明當初沒有授權辦理抵押登記，A還是有可能要為了C的抵押登記負責，不能撤銷抵押。
如果C是先把房子移轉給B，再由B去辦理抵押的情況，更因為民法第759條之1保障「善意第三人」，也就是銀行不知A、B之間詐欺情事而單純信賴土地登記的情形，銀行更有取得抵押權的正當性。
所以說，A即便把房子拿回來了，也無法塗銷房子上的抵押權，隨時都有可能被銀行來聲請拍賣，就好比住在一個放了不定時炸彈的房子裡，你卻怎麼也拆不掉。
要怎麼避免被詐欺？
做「履約保證」！
目前各大房仲與建築經理公司有合作進行「買賣價金履約保證」或是「成屋買賣保證」，也就是在你們的買賣關係中加一個仲介，防止「爾虞我詐」的情況發生，讓雙方能安心順利的繳款、交付。
這個好處是由仲介來負責收錢、付錢與辦理所有權、抵押的移轉登記，因此，你的不動產不會任意地被移轉、抵押登記，即便房子依照約定拿去抵押了，抵押的貸款也不會直接進到買方的戶頭，而是進入「履約保證專戶」，由仲介負責管理，在買方付清所有款項前，都不能提領，因此沒有捲款得利的空間。
如果你真的堅持不想要給找房仲、給別人賺一手，那麼你最好確保自己拿到足夠的「擔保品」，例如上面提到的「本票」，並且要確認對方有足夠的財產可以執行，免得最後拿到一張票，對方連個銅板都付不出來的情況發生。但能夠提出擔保品來買房的人並不多，你的交易選項就會變少，需要好好衡量。
以律師的觀點來看，找「第三方」仲介比較保險。以上面的例子來看，最怕的就是賣方或買方找自己的代書，這時候誰也不信誰，不僅延後交易時程，每次付款、申請登記都像在賭博一樣。
房地買賣不像網購，被詐騙的時候大不了認賠殺出，有些人的一輩子就放在房地上面了。在簽約交易前找多方詢問、確認交易流程，或是找合法立案的仲介都是值得的保險手段，千萬不要貪圖一時方便，最後得不償失！
本文經授權轉載自律師談吉他（原標題：房屋買賣請找履約保證，律師分析房屋詐欺！）
責任編輯/潘渝霈
