美河市。（楊子磊攝）

美河市位於新北市新店區中央路與環河路交叉口，佔地2萬7999坪，台北市府持有99.35%土地，該地作為新店捷運機廠，供捷運停放、班次調度、出車檢查清潔等，聯合開發大樓與機廠共構，並與捷運小碧潭站聯通。全案的正式名稱是「新店機廠聯合開發案」。

（製圖：風傳媒）

美河市。（楊子磊攝）

美河市案發展至今，最大爭議是土地徵收和鑑價問題。

土地徵收問題

2013年時任監委的李復甸砲轟，美河市案根本是「政府搶百姓土地賣給建商」，一句話清楚點出土地徵收爭議。

話說從頭，政府自1988年開始推動聯合開發，但因欠缺明確計畫，331位私地主普遍不敢參與，因此政府在1991年起以機關用地名義強制徵收土地。直到1999年政府核定都市計畫細項《大眾捷運系統土地開發辦法》，市府再發函21位未參與徵收的地主，徵詢參與聯合開發投資意願事宜，並與日勝生公司合作。

台北市廉政委員批評，不配合聯合開發、土地就要被徵收，直到地主所剩無多，建商才與私地主出面參與聯合開發，政府再撤銷徵收，將先前徵收來的民地進行聯合開發，並把徵收來的土地移轉給私人。這等同於是政府變相協助建商整合土地，整合完成後，再與建商一起開發、過戶分配給一般人購買。

鑑價問題

「聯合開發案」就是台北市政府自己是公地主，連同其他私人地主，一起找投資人（建商）來開發土地，再一起分配開發後的成果、樓地板面積。因此美河市案大家最關注的是如何分配樓地板面積，其中涉及台北市政府的土地值多少錢，建商的建物花了多少錢，以及雙方如何根據彼此的「貢獻度」來決定分配比例。

台北市廉政透明委員會的調查發現，美河市案的「鑑價」，藉由「低估土地價值」、「高估建物價值」，讓廠商獲利最大化、台北市政府損失極大化，導致擁有99.24%土地的台北市政府，僅得到30.75%的權益分配。

美河市。（楊子磊攝）

結果

日勝生實際建物貢獻度：120億

市府評估建物貢獻度：近175億

問題關鍵

台北市所有的捷運聯合開發是依照1999年定案的《聯合開發權益分配注意事項》進行，但廉政委員認為，該注意事項「不合理、也未能因時制宜調整，致使建物貢獻度嚴重高估」。

美河市案建物的間接費用，僅憑建設公司口頭說法，就直接訂出16%的比率，在前捷運局副局長毛淞鶴2007年主持的會議中，更以「施工困難」為由，擅自加到18%，建物貢獻度因此被高估近2.29億。而《聯開注意事項》1999年定案時的放款利率是7.667％，但2006年已降為4.1％，捷運局不僅未調整利率，而且日勝生根本沒開始興建就鑑價。此外，營業稅原本就可以轉嫁給買屋者，美河市案卻將「稅管費」列入「營業稅」，再將營業稅列為建物貢獻成本，因此高估至少6.4485億。

再加上前捷運局聯開處長高嘉濃濫用職權，偽造鑑定報告，虛增建造成本14億，更提高日勝生權配比例，使得捷運局與日勝生分配比例的底限竟被建議為31%：69%，此後北市府與日勝生的談判協商已再難挽頹勢。

美河市。（楊子磊攝）

結果

捷運局主導估價：約28萬元／坪

日勝生取得的市價：60萬元／坪

問題關鍵

根據《聯開注意事項》，土地的貢獻度要以開發後的土地市價計算。要在2006年推估2016年4月開發後的土地市值，有很高的變數與難度，鑑價基準日選擇在2006年已不合理，捷運局竟還自創違反《不動產估價技術規則》的鑑價公式，指示估價師依照「土地開發前價格加計資本利息綜合利率」的方式計算。因此，兩家估價事務所推估出來的土地市價，與日勝生在接近時間取得的市價相去甚遠。而且，估價規則明訂須採用至少兩種估價法，但捷運局委託的事務所都只以「土地開發分析法」估價。

採用「土地開發分析法」，包括建造時間、利息高低都是重要變數，但市政府、日勝生委託的事務所共4份報告，鑑價參數設定都不一致，廉政會質疑，這樣的鑑價報告能算數嗎？

 

此外，市政府計算建商建物貢獻度的利息，使用1999年的行情、8%複利計算，但對於自己的土地，卻只用2006年2％到3％左右的利率單利計算，明顯是不平等條約。

美河市。（楊子磊攝）

結果

台北市政府擁有99.24%土地，分到30.75%樓地板（優先選取商辦、商場與停車位）

問題關鍵

美河市包括辦公室、商場及住宅大樓，在分配樓地板面積時，日勝生建議應以「商業辦公大樓為主、商場為輔，使台北市政府可以透過不動產租賃獲得長期穩定的收益」，並提議以「包底抽成」的方式向捷運局回租商場，在日勝生「應該」會租的前提下，捷運局未進行商圈發展評估，就採信日勝生的建議，優先選取在當地出租不易的商辦與商場。

此外，每個要價110萬的停車位，分配權值不到80億元的台北市府，竟然就拿了1137個，花掉12億5070萬元，佔分配權值15.6%。

而且，歷次權利分配會議，除了1次協調協商會議由聯開處前處長高嘉濃主持外，其餘都由日勝生人員當主席，實在是匪夷所思。

美河市。（楊子磊攝）

針對美河市案，廉政會報告直陳，「如果這不是『刀叉吃人肉』、甚麼才是『刀叉吃人肉』」？並建議台北市府採取以下做法：

1. 儘速檢視所有聯開案，是否還有類似本案的「自創土地估價方式」。
2. 儘速修訂不合理的《聯合開發權益分配注意事項》，調整土地鑑價方式。
3. 未來土地估價至少應採兩種以上估價方式。
4. 未來重大開發案或BOT案，所有相關文件都應「線上同步」揭露。