好,既然香港不具備說服力,那我們看另外一個地方,俄羅斯。自從蘇聯解體之後,俄羅斯的人口一直在減少,1991年人口為148,689,000人,到2014年1月則為143,700,000人。在這段時間,俄羅斯的人口老齡化愈發嚴重。但是俄羅斯的房地產並未因此而陷入所謂的衰退,在莫斯科和聖彼德堡這樣的大城市房價一直在持續上漲。2013年有媒體報導,莫斯科平均房價在1991年蘇聯解體之後的20年裡上漲了77倍,一套使用面積66平米左右的單元房,總價從5000美元漲至39萬美元。如果以美元計價,1991年前後,莫斯科的平均房價為每平方米75美元,2011年底約為5902美元(2013年5月的均價是5300美元)。莫斯科的房價,大概是柏林的兩倍。
為什麼總人口下降還會導致房價上漲?這聽起來似乎有點不可思議,但現實就是如此。主要原因是,原本分佈於遠東和西伯利亞地區的俄羅斯人大批向西流動。據統計,在最近10年時間裡,北極地區人口下降了40%以上,西伯利亞地區已有1.1萬個村莊和290個城市消失。這些人都到哪裡去了?到了歐洲,集中在莫斯科和聖彼德堡等幾個城市。莫斯科以2510平方公里的面積,支撐起了全國總人口的10%,達到1150萬。而聖彼德堡則以1439平方公里的面積擁有超過500萬人口。
那麼,中國今後到底是像俄羅斯還是像日本或者德國?在我看來,更大的可能是像俄羅斯,而不是日本、德國。我們不妨以前段時間媒體報導的東北社保危機為例。東三省的養老金為何會入不敷出?很重要一個原因就是人口在減少。那麼,這些人到哪裡去了?到了更適合居住和就業的東南部地區,還有像北上廣深等一線城市。當地城市因為有著巨額的人口流入,同時伴隨著嚴格的耕地保護舉措,這些城市的房地產價格很難有暴跌的空間。
事實上,從今年開始,很多房地產開發商已經注意到了這個現象。重回一線城市已經成為主流。就在2014年12月24日,上海直面黃浦江的32號純住宅地塊以一個震撼全場的價格——65832元/每平米的價格被格力奪下。這個價格和拍賣場面遠遠超過了市場預期,據市場人士分析,對應保本售價達到9萬每平米。
中國的房市到底更像是日本化還是俄羅斯化?大家不妨自己尋找答案。
*作者為專欄作家,上海金融與法律研究院研究員。(原文刊載騰訊大家網,責任編輯:余江波。)