首先讓我們複習一下金融資產的估值理論。
不管是股票、債券或者大宗金融商品，任何的金融資產的價值，基本上都來自於該持有該金融資產所能得到的「未來的」預期現金流。不管該金融資產的本質為何，只要對未來的現金流做出預測，並評估每一筆現金流的風險程度（變異性），就能做出基本面的估值。
上述的估值理論對於沒有受過金融訓練的一般人來說可能很難理解，因為未來的現金流看不見也摸不到，因此一般人會傾向把看得到摸得到的部份當作一個金融資產的價值基準，例如一家公司在資產負債表上所擁有的流動現金和動產和不動產價值，或者一個不動產物件最近一次的交易價格。
但大家必須要能了解的是，一個不動產要有價值，也必須來自於該不動產利用後能產生或者節省的現金流。商用不動產得價值來自於出租為辦公室或廠辦後所能收得的租金，住宅不動產的價值來自於居住時能取代的房租，這些不動產在交易時所產生的價格也許不完全反映這些未來現金流代表的現在價值，但如果缺乏這些預期現金流，這些不動產將毫無價值可言。
上述的概念可能很難理解，但大家可以試想一個極權國家，在法律的架構下禁止收取商用辦公室租金或者住宅租金，國家透過抽籤的方式讓需要使用辦公室或者需要居住的國民進駐這些空間。在這種體制下，其實任何不動產都不會有真正的市場價值，因為擁有這些不動產並沒有辦法帶來任何租金收入，也無法減少任何租金支出，這些不動產甚至可以被認為價值為負的：因為維護不動產的良好狀態是需要支出現金的。
如果讀者以為我在開玩笑，只消研究一下小平同志開放市場以前的中國，和直到去年美國解除禁運以前的古巴，就可以理解我在講什麼。
不只是不動產，不管是生產用的機械和人力資源等，如果要當作資產來估值，都必須能產生未來的預期現金流。沒有辦法產生預期現金流的資產，其估值將缺乏基本理論，可能造成其交易市場不存在或低流動性，或者市場價格完全取決於交易者主觀的情緒——黃金和鑽石就是這種資產的代表性例子。
了解到預期現金流的基本重要性後，我們可以將一間正在營運的公司的股票總價值簡化為下列模型：
（一）將資產負債平衡表上所有用來營運的資產獨立出來，估計這些「營運資產（operational assets）」所能夠產生的未來現金流，以及它們的使用年限和置換成本。
（二）根據（一）去計算公司預期的營運「淨」現金流——金融理論上稱為自由現金流（Free Cash Flow）——估計這些現金流的風險程度以及對應的折扣率（discount rates），然後使用Discounted Cash Flow法估計這些現金流現有的價值。這個價值就是公司營運活動所代表的現在價值，也是一個商業事業體最核心的部分。
