但是上面提到的種種方法，都是游走法律邊緣的旁門走道。徐立信就說，實價登錄造假已經具備構成詐欺罪的要件。
Sway曾經分析過，傳遞實價登錄造假的資訊，通常來自於兩種手法。他說: 「第一種是篩選價格，只拿實價登錄網站中高價的物件給你看。」據了解，這些價格會附在物件的不動產說明書上，但最大的「貓膩」(見不得光的暗箱操作手法)是雖然不動產說明書依規定要附上行情，但是不代表要附上所有行情，這就讓不良仲介有了上下其手的空間，若是給買方看，就只挑價格高的，告訴你「附近房價都這麼高了，出價太低買不到。」若是給賣方看，就只挑價格低的，告訴你「這裡沒有人開價像你一樣高的啦！」
第二種是把內政部網站上的實價登錄行情印出來，直接用電腦塗改與重置。Sway說，用電腦做出假造資訊不是難事，「雖然比較麻煩，但還是可能發生。」
會鑽實價登錄漏洞的當然不會只有仲介業者，建商在銷售預售屋的時候，也把這些鑽漏洞的遊戲玩得不亦樂乎。好房網News撰稿名家之一的賴淑惠說，建商會挑幾戶裝潢屋，將之裝潢得美輪美奐，墊高售價，迅速完成實價登錄，或是利用交叉持股公司與人頭戶登錄幾戶高價戶，把價格定錨下來。這些業界不說的潛規則，會迫使一般購屋民眾成為俎上魚肉，任人宰割。
不論這個共犯結構如何五鬼搬運，Sway指出，消費者一定要會自己學會查詢實價，掌握行情。此外，他也提醒消費者一定要索取不動產現況說明書，一旦發生糾紛時，你也才能爭取自己的權益。
為防範實價登錄造假或登錄不實，內政部訂有逾期未申報登錄或申報不實之處理辦法。內政部地政司官員表示，申報登錄不實、逾期未申報或經通知屋主限期改正而未改正者，可以按次處以三到十五萬元罰鍰，直到其改正為止；如果是委託地政士及不動產經紀業申報的案件，可直接處地政士及不動產經紀業者三到十五萬元罰鍰，一直到改正為止。
以台北市來說，從2012年9月到2018年6月的申報不實案件，包含中古屋買賣、租賃與預售屋買賣合計有72件，總裁罰金額達243萬元。申報不實部分多屬申報成交價格不實，包括將價格誤申報為公契價格，或申報價格與契約書不符，以及用公告土地現值申報實價，或車位價格申報錯誤等。
面對組織嚴密、實務經驗豐富的投機客與不良仲介所佈下的迷陣，小蝦米一樣的購屋或售屋人該如何保障自身權益呢？現任消基會房屋委員會召集人張欣民說:「消費者一定要多查查幾筆實價登錄資訊，不要單方面聽信業者的說法！」德明財經科技大學客座教授莊孟翰則建議說: 「遇到不肖房仲欺騙的時候，可以向該房仲經紀人的公司檢舉，或直接向(行政院)消保處檢舉。買中古屋時，可以多查查各大房產業者的網站，掌握該物件的相關資訊與周邊房價。」
這世代騙子多、小人多，多提防，多警戒絕不會錯。常說法律是防君子不防小人的，除非你自己就是個經常買賣房子的高手，見招懂得拆招，否則還是可能遭投機客與不良仲介聯合坑殺，慎選房仲公司與房仲經紀人，才是連實價登錄都不保證沒有差池的時代裡唯一自保之道。
文/楊欽亮
本文經授權轉載自好房網（原標題：投機客與不良仲介玩殘實價登錄 買屋賣屋請自保）
責任編輯/潘渝霈
