我們想讓你知道:疫情與房價脫勾,似乎看不到負面影響,讓不少人困惑。作者分析,其實房地合一稅2.0版本修訂,較奢侈稅更合理,加上房貸還款期限拉長,使得買方購買力變相提高,都是對房價有利因素,自住者還是應該考量自身需求為首要任務。
從很多年前,老張就一直說要買間自用宅,偏偏他又很執著,不僅執著低價購買,還執著區域得是支潛力股。因為這些執念,他從台北看到新北,又從新北看回台北,別人一說那邊好,他就換一個地點看,對於這種三心二意的朋友,每每讓他諮詢完,掛完電話之後,就是祝福而已。
「如果再來一個SARS,或是來個房市政策,價格跌下來,我一定能撿便宜的。」我還記得去年年中,他最後一次打電話來問完之後,信誓旦旦這樣說。(延伸閱讀:30坪有庭院、地下室,不到1千萬成交!疫情下買房,能重演SARS時的都市傳奇?)
沒多久,新冠疫情席捲全球,同場,房地合一2.0和實價登錄2.0雙雙上路。
疫情與房價脫勾
前幾天,老張又打來抱怨,「明明疫情嚴重,為何房價還繼續漲?」
聽到這句話,我就知道他還是沒買。
老張的問題,在於他對政策、疫情和房價間的認知存有謬誤。
簡單說,購屋行為就是長期因素與短期因素的交織,前者在於「需求」和「能力」;後者在於「意願」。影響前者的,包括了人口、投資意願、所得、貸款條件等,牽動後者的,是景氣、政策與房價預期。
長期因素可以從人口、區域發展、重大建設等資料來觀察,短期因素就取決於在報上看到的政策宣示、產業預期等等所帶動。
老張的問題在於,太過把焦點集中在政策、疫情等短期變因,認為房價將因此下跌,卻沒有搞清楚政策還有疫情危機的實際狀況,遇到眾人恐慌時,也沒有設好進場點,忘記自身需求才是關鍵;再者,他也沒考慮到,資金行情下,隨著房貸還款期延長,等於變相增加買方的購買力;更不用說沒有耐心等待話題和建設發酵,人云亦云,四處換區域的同時,原處行情已經走了一波,當然買不下手。
房地合一、實價登錄2.0 較奢侈稅制度合理
就拿實價登錄與房地合一的雙2.0這兩個政策來說。「成交資訊更透明」與「拉長持有期間」,都是讓市場穩定的必要之路,雖然短期稅率提高,相較於奢侈稅短期持有「不論賺賠都課稅」的模式,已經合理許多,這些年多數屋主也口袋飽飽,縱然疫情干擾衝擊內需,對於持有人而言,既然不賺錢就免繳稅,除非手頭很緊求下車,不然何必委屈房子讓人秤斤論兩呢?(延伸閱讀:疫情下,竟有房客乾脆買辦公室、店面?專家:只要算好資金,難得便宜當然要撿!)
政策之下,購屋人基於政策上鼓勵自用與長期持有的概念所做的決策,自用者最理想狀態是,買下一個內外條件都強點,負擔卻可能重些的房子,住久一點,最起碼能享受稅負上給自用者的優惠;至於投資,扣掉那些遊走在灰色地帶的操作,若非長期持有等多頭或是等建設,不然就得靠大資本、成交資訊不多、並有穩定收益等關鍵條件才能獲利。
疫情這種天災,當人類經驗越豐富,恐懼變小,衝擊自然也就沒那麼大。
總的來說,在政策上路和疫情干擾的房市,在資金行情下要持盈保泰不難,可是最賺的時候已經過去了。
至於老張,除了祝福還是祝福。
希望他有一天會領悟,人生最大的風險,就是不願意承擔任何風險。
作者為住商不動產企劃研究室資深經理,著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》。
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責任編輯/周岐原