房價是供需問題,當有能力買房的人多,而賣房的人少時,房價就會漲;反之,賣房的人多,而買房的人少的時候,房價就會跌。
少子化造成人口遞減,但家戶數變多
以前買房的人買房是爲了滿足全家的住房需求,而全家包括了:父親、母親、和小孩,而隨著家庭結構的改變,如今單人家庭愈來愈多,單人家庭、小家庭變多,使得我們的人口數雖然變少,但家戶數卻增加。
依據戶籍登記資料,99年底台灣家戶數達793萬7024戶,到108年底,遞增至883萬2745戶,10年來增近90萬戶,增幅達11.29%,到110年1月底止,戶數則再增為8,938,484戶,戶數的增加趨勢迄今未減;另一方面,戶量(每戶平均人口數)則逐年降低,由99年底2.92人,降至108年底2.67人,10年計減0.25人。到110年,戶量更降到2.63人。
上述的統計數據顯示,近10年來平均每戶人數逐年降低,2人以下家戶占比逐年上升,4人以上家戶占比則逐年遞減,反映家戶型態樣貌改變,每戶同住人數減少;至於1人家戶性別結構,桃園市、高雄市、台南市於各年度雖男性比率均較高,但兩性間差距逐年降低;新北市自101年底、台中市自107年底起反轉為女性比率較高;而台北市則自99年底以來均為女性比率較高。
家戶數變多代表房屋的需求量大,這個因當不利於房價的下降。
房價所得比為什麼愈來愈高?
當房價因為營建成本和土地地價的持續上漲而不斷增加的同時,若民眾的所得成長跟不上(不成長或成長太少)就會逐漸拉高房價所得比。
當前台灣大都會的可建素地已經愈來愈少,每回有素地標售,總是會看到建商高價競標,標出的價格遠遠高於底價,甚至達到底價的一倍以上,足證建商看好後市的房價,但也因此使得房價愈飆愈高,房子逐漸成為有錢人的專屬品,而買不起房的卻愈來愈買不起。
大城市「優質」房產的金融屬性很難消除
長期以來,房市因為投機和投資的介人,加劇部分地區的房價高漲,在政府打炒房政策的壓抑下,日後房住不炒漸成主流,在炒房退出之後,一般地區的房價逐漸演變成由住房的剛需和改善性需求所決定。但是大城市「優質」房產由於具稀缺性的屬性,所以仍將成為資本追逐的標的物,也就是說它的的金融屬性很難消除。
通貨膨脹下的抗貶值需求
最近這幾十年,能跑贏貨幣通脹的,真的很少,房產是極少數之一。
在貨幣大放水下,隨著貨幣不斷的增發,即便是在打(炒)房下,房產本身也不太可能會下跌,至少會隨著通脹及GDP增長繼續保持溫和上漲。
好房子作為房市中的稀缺產品,除了它基本的居住屬性之外,還有投資和金融屬性,自然也就成為避險的最佳選擇。
文/胡偉良
責任編輯/焦家卉