都更:基準容積1.5倍;原建築容積再加基準容積0.3倍
危老:基準容積1.3倍;原建築容積1.15倍
舉例來說,像台北市最為常見的「第三種住宅區」(簡稱住三),建蔽率45%、基準(法定)容積率為225%,為了方便試算,將基地面積設定在100坪,5層樓高,在不考慮建商分回比例、建築線退縮等前提,都更採基準容積獎勵1.5倍來、危老採基準容積1.3倍加10%時程獎勵來計算,可以看到選擇都更的重建坪數雖略勝一籌,但考量申辦時間、基地等因素,危老亦相當具有吸引力。
情境一:都市更新
100坪(基地面積) x 225%(法定容積) x 1.5(容積獎勵) x 1.6(公設轉換率) =540坪(重建建物坪數)情境二:危老重建
100坪(基地面積) x 225%(法定容積) x {1.3(容積獎勵)+10%(時程獎勵)} x 1.6(公設轉換率) =504坪(重建建物坪數)
![(圖/591房屋交易網提供) (圖/591房屋交易網提供)](https://image.cache.storm.mg/styles/smg-800xauto-er/s3/media/image/2021/12/10/20211210-101324_U24168_M731833_abe9.png?itok=KU1e4MnX)
「肥水不落外人田」 重建自己辦最好?
看完上面四點,想必大家對於都更危老都有一些初步的認識,接下來要談的,也是許多屋主都有過的念頭:「是不是自己辦重建,坪數就不用分給別人了」,對此,黃若盈坦言,自行申請成功的案例不是沒有,只是「理想好豐滿,現實很骨感」,往往想得容易,做起來很難,多數屋主礙於人力物力等因素,仍是委託業者協助辦理,以下歸納出三點常見風險:
1.「不諳規定」:繁瑣的申請流程及部門,除了讓許多屋主心有餘而力不足,更因不熟悉對應窗口,導致拉長申辦時間。
2.「溝通協調」:除非屋主組成單純,不然一旦意見無法達成共識,加上利益分配,主導屋主容易「公親變事主」,更可能成為卡關導火線。
3.「風險分攤」:若委託業者協辦,除了省下行政手續外,也可抵銷營造、銷售甚至財務上負擔;只是需特別留意業者過往經手案例,並向有關單位求證,以保障自身權益。
對此,胡偉良也提醒,一個都更或危老重建案,整合成功粗估都有上億總銷,若相關業者「居間成功」,至少都能從中獲利數百萬,加上政府目前積極推動都更,不斷釋放實質利多,此外,現在房市熱,許多不肖人士見錢眼開,會編織各種花言巧語去說服住戶;民眾除了保持警惕,也必須紮好「基本功」,才能維護自身財產權益,不讓房子淪為他人套利工具。
![(圖/591房屋交易網提供) (圖/591房屋交易網提供)](https://image.cache.storm.mg/styles/smg-800xauto-er/s3/media/image/2021/12/10/20211210-101324_U24168_M731834_ab41.png?itok=LTy7t4j2)
Tips:
萬一我家老屋要重建,又沒別的房子可住,那要住哪裡?別緊張,目前實務上共有兩種解決辦法;一是屋主選擇與業者合建,當舊屋確定要拆除,業者就必須提供適當的房屋租金補貼,此時租金補貼的金額,都會依據屋主原房型、環境及周邊行情來訂定;二是屋主決定自建,委請業者管理、協辦,此時由於營造或建經公司是收取固定報酬,就不會提供租金補貼,屋主必須自行發放補貼與安置,民眾需特別留意。
本文/圖經授權轉載自591房屋交易網。(原標題:我家適合都更還危老? 一張表帶你看懂差別)
責任編輯/焦家卉