回到網友主要的問題，靠繳房貸存房子，能不能滿足退休的需求呢？我認為房子的地段與增值能力是關鍵因素。假設真的完全沒有其他退休金準備，退休後的收入只有靠以房養老這一筆，那房子的增值就很重要了，因為房價增值幅度與通貨膨脹率很有關係。
如果房價平均增值幅度約等於通貨膨脹率，假設為3%，那麼現有房產價值1,000萬能在25年後漲價為2,100萬，但同時物價也因為3%通貨膨脹率增加了2.1倍，這表示你的房產增值並沒有真的為你帶來更多的財富，你的實質消費力是一樣的。
但是以房養老只能貸到鑑價的6成，也就是600萬元，即使25年後，你手上的房產價值成長到2,100萬了，你能貸到1,200萬，這筆金額的實質消費力約同等於現在的600萬，第1個月的33,333元實質消費力等於目前的15,920元，你可以想像一下，現在每個月給你約1.6萬的現金，加上9,550的勞保年金（假設年金在25年後依然可以月領2萬元），夠不夠你過退休生活。
這表示，如果房價漲幅等於通貨膨脹率，那你未來的退休生活，就會等於你目前的房價消費力，未來不會因為房價上漲而過的更好。換句話說，你現在就可以看到你退休後能過甚麼樣的生活了，你買了1,000萬的房子，退休後就是能過600萬退休金的生活。
所以你應該也能理解，房價漲幅低於通貨膨脹率，你的退休金準備會越來越差，退休後的消費能力會比現在更差，反之，房價漲幅高於通貨膨脹率，你的房產增值不只跟上物價成長，還能為你帶來比現在更好的消費力。
既然你的投資完全集中在手上這唯一的一間房子，你的資產增值幅度就是你的投資報酬率，投資報酬率至少要高於通貨膨脹，才是筆有意義的投資。因此，你這間房子的地段就顯得相當重要，要盡量買在增值空間大的地段，或至少要能保值，才能安全用一間房子來準備退休金，建議要越換越靠近市中心的房子。
至於退休後是否能在原屋養老呢？我認為要放下這個執念。你可能每5～10年就換屋，而且越換越靠近市中心，房貸一直都沒有能繳完的一天，但只要在退休前，換到較市區外圍的房子，你所累積的已償還本金與房產增值空間，可能就足以讓你在蛋白區一次付清買一間屋齡低於30年的房子了，這時在來申辦以房養老就好。
至於擔心房貸繳不完的人，之後我再找時間另外寫一篇，關於長年期房貸的問題。
但對於月光這一點，我還是想提醒一下，如果存款不多，又是每個月收入見底，唯一的投資資產還是不容易變現的房地產，生活中如果碰到突然需要大筆支出的時候，財務風險是很高的，而且勢必會影響到退休時以房養老的規劃，務必三思其他的風險變數。
最後補充，不知道在10幾20年房價上漲後，能不能請銀行重新鑑價，提高貸款額度，增加每個月能領的金額，若可以，可能就不用太擔心月給付金額越來越低，無法應付通貨膨脹造成消費力降低的問題。
本文經授權轉載自雨果的投資理財生活觀（原標題：用房子準備退休金可不可行？）
責任編輯／趙鳳玲
