8月12日，華碩砸下逾78億元，向東森國際買進占地約1萬1千坪的關渡土地，預計將興建商辦與研發中心。但據聞華碩原本屬意的地點，其實是台北巿最後一塊重劃區「北投士林科技園區」，久尋未果，才另覓他處。
看好北士科複製內科發展潛力，未來產值上看10兆元，政商名流早已率先在當地插旗，如王永慶二房長女王貴雲、味丹企業旗下之豐樂地產等都在列地主名單。
不管何方神聖，要跨進士林、北投這兩區買賣土地，都得先拜會喬大地產董事長郭國榮。華碩如此，台灣地王、宏泰集團董事長林堉璘也不例外。約4年前，林堉璘看好士科一帶未來發展，派遣家臣、智囊團拜訪喬大不下數十次，最後親自出馬，談成生意。
推開喬大會議室內的隱藏式拉門，整面照片牆隱身在後，照片主角個個大有來頭。右下角是極少露面的林堉璘與郭國榮合影；中上方，還有全聯實業董事長林敏雄、旺旺集團總裁蔡衍明、華固董事長鍾榮昌等。
實收資本額僅5億元、員工數僅約50人的喬大地產，為何能讓規模比它大幾十倍的龍頭企業紛紛來求教？
「要做，就要做第一、唯一，讓第二名沒有機會。」喬大地產董事長郭國榮語氣溫文，談吐間卻隱藏幾分霸氣。
他的自信，來自喬大的秘密武器：資料庫。成立近30年來，喬大資料庫裡累積的地主名單高達11萬6千筆，總共有逾16萬筆通聯紀錄。
業務每天記6筆，累積30年
隨機點開一位地主的資料夾，就有1,536筆通聯紀錄，從歷年成交價、異動紀錄，到地主的族譜、跟哪個親戚鄰居交好交惡，甚至當天的談話重點，都翔實紀錄。
每天、每一個業務員，都要將今日工作內容建檔，基本額度是6筆通聯紀錄。這項基本功，跟成交、助攻，都列入員工的KPI。為便利團隊合作，喬大的內部資料全部透明化。
資料網建置綿密的好處之一：只要客戶列出需求，如面積、地段，可以立刻幫雙方配對。紀錄細到家族族譜關係，更是攸關成交。喬大地產執行副總經理郭國哲說，「繼承的土地最好賣，因為所有權人對土地大多沒感情。」
5年布線，一搜才知是親戚
「很多東西都是用資料庫查，才串起來的。」資深業務員賴靜如曾經手一案，兄弟姊妹各擁土地持分，她與家族中的姑嫂各自聯繫了4、5年，卻不知兩者是親屬，家族間也不想讓賣地的事浮出枱面，各自盤算；直到賴靜如在資料庫找出所有地主，才把親屬關係兜起來。因賴與家族成員長期聯繫，一一突破心防，讓6名地主同時點頭出售土地。
賞罰有據，員工流動超低
建置資料庫的第二個好處，是加強內部管理。業務員最怕踩線競爭，尤其土地交易，成交佣金動輒百萬、甚至千萬元。郭國榮表示，有了資料庫，每個員工的苦勞、功勞都一清二楚；當交易談成，業績也好分攤。也因此，喬大的員工個個待得久，近10年來，總計流動率僅5％。
一筆筆手工紀錄資料，是喬大近30年扎下的基本功，競爭者想分杯羹，得花同樣時間蹲馬步。郭國榮謙稱，這行業有錢人、聰明人都不會想做，因為是「笨蛋在做的事」。「偉大的企業不一定要大，只要專精就夠了。」郭國榮說。
本文經授權轉載自商業周刊
