其實更關鍵的是，目前不管是主計處或營建署所做的空屋調查都包括兩個部分，零使用與少用（低度）的住宅，大家認定的空屋是零使用的住宅，光是這部分差距就很大了。
透過住宅屬性的資料切割上來看，空屋的形成除了囤房以外，跟屋齡、房屋結構、區位、面積、總樓層都有很大的關係。
所以改善了空屋率，對於房價的合理化幫助有限。同樣的，即使房價合理化，對空屋率改善也有限。
囤房必須是空屋嗎？調查可以個人為單位嗎？
我們從市場上的觀察來看，囤房者大致分為三種：
1. 短線交易者：主要在賺短線差價，通常會把房屋空著。尤其在新屋的部分，一旦使用過，房屋會變成二手屋，影響價格甚鉅。自從房地合一稅後，這樣的囤房者大多都轉到紅單市場。
2. 小規模長期囤房者：有時候是為了子女預備房屋，有時候是著眼於租金收益，有一定的房價價差時，他們也可能出售。這樣的囤房者，他們的房屋經常會分散在配偶與未成年子女名下。這樣住宅通常也會出租，不會是空屋。
3. 大規模的囤房者：這種有時候是有實力的個人，很多時候是家族。他們的房屋眾多，有時候住宅也不見得是買來的，他們經常是大地主的後代，以合建分屋的方式分得大量房屋，經常以資產管理公司或投資公司名義持有，囤房的房屋也是以出租為主，賺夠了租金會繼續買，越囤越多。有時也會買豪宅供自家人使用。這些房子也不會是空屋。
從以上分析可以知道，許多的囤房者都不是空屋，房屋經常也不在個人名下。
所以財政部的房屋稅籍統計說75％的人名下只有一屋，內政部的空屋統計說58％的空屋在名下只有一屋者的名下，這兩個統計皆以個人為單位，不能證明什麼，也不能否認什麼。內政部的說法更有趣，一個人的名下只有一間房子，然後那間房子是空屋，請問這個人他住哪裡？這種空屋還佔了空屋總量的58％。自己有家不住去睡火車站嗎？最近可能火車站也不能睡了。
實施囤房稅，房價就能合理化嗎？
即使是時代力量提出的囤房稅版本，因為台灣房屋稅的稅基過低，就算是囤房大戶，課到10％，實質稅率了不起1％。與其討論囤房稅有效無效，不如說是否實施囤房稅只是一種宣示效果（Announcement Effect），代表政府的政策動向。時代力量希望政府能宣示房價獲得抑制的政策走向，而現在的執政黨也悍然拒絕了。如我之前所分析的，執政黨對於房地產中間偏多的政策走向，在這一回交手中，進一步的宣示了，也確認了。
有人說大學是個象牙塔，然而政府論述的居住正義也越來越像個象牙塔，聽起來學術味洋味十足，跟庶民的居住正義卻漸行漸遠，越來越不接地氣。既然這次總統立委大選，執政黨得到了壓倒性的勝利，我就相信選民已經包裹式肯定了執政黨的所有政策，難得象牙塔的居住正義大家都肯定，那就這樣了。
不用擔心資金，大量的廉價銀彈在金融體系等著；不用擔心題材，大量為了刺激景氣的舉債而來的公共支出等著；不用擔心政策面，政府表態誰都不准碰房市。所以，基本上房地產除非遇到來自國際的外生性重大衝擊，否則緩和偏多的格局不變。
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責任編輯／林彥呈
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