你應該知道的是：美國房地產是一個體量龐大的市場，但今年3月以來疫情嚴重衝擊全球經濟，迫使政府祭出超過金融海嘯等級的財政和貨幣紓困政策，民眾可支配所得大幅增加。在市場資金如此充裕的情況之下，房地產這樣的資產類股是否也浮現投資機會？
一、透過人口嬰兒潮帶你看房地產循環高峰
從過去半個世紀以來房價的走勢可以看出，美國房地產循環約 18年一次， 1990年儲貸危機及2008年的次貸危機均與房市的崩盤有關，且正好碰上房地產18年一次的衰退。最近一次循環於2012年美國房價成長翻正開啟，截至疫情前，美國房市正在處於多頭循環中。
扮演房地產循環的關鍵之一是人口變化，其中又以美國在世界大戰後的三次嬰兒潮最為重要。主要原因在於青年首次購屋一直是房屋購買的主力，根據全美不動產協會（National Association of Realtors）2019年的調查，青年首次購屋為買房的主力（約佔1／3），同時平均首次購屋的年齡落在30歲，以此推斷，房市高峰應位於嬰兒潮後約30年。
縱觀美國二戰後有三次嬰兒潮，前兩次都在30年之後附近帶起房市榮景。第一次嬰兒潮即為大家所熟知的戰後嬰兒潮，開始時間約在1947年到1950年，並在1970年代末期開啟一波房市高峰；第二次嬰兒潮起始於1970年代中期，並於2000年開啟新一輪的房市榮景。
2000年代初期的這波嬰兒潮預計在2025－2040年成為美國消費主力，同時依照過往房市高峰的經驗，這波嬰兒潮有機會在 2030年附近開始兌現人口紅利，支撐房市的長線需求，時間位置也與前述提到2012年開啟的18年一次房地產循環高峰相同。
二、五個指標帶你掌握房市供需，目前房市是「供過於求」嗎？
了解美國房市循環的趨勢後，我們接下來轉而關注房市的供給和需求。依照供給與需求兩個面向，我們提供五個重要的總經數據，一次掌握目前供需概況。
房市供需觀察指標一：房屋空置率
房屋空置率是反映實體房市使用的狀況，為反應供需是否緊張的重要指標。當空置率下降，則代表房市供需為相對趨緊的狀況，反之亦然。
從出售房屋空置率或出租房屋空置率皆可以發現，自房屋泡沫破裂後，房產的空置率自2009年呈現趨勢性下降。從最新2020 年Q2的數據更位於歷史相對低檔（出售房屋空置率0.9％ 、出租房屋空置率5.7％），顯示目前整體房市呈現較為緊張的狀態，讓近年房市的多頭漲勢有供需基本面所支撐，租金成長也穩定維持在3％之上。
