雖然各國央行廣泛採用這些總體審慎措施，但實施的過程與效果卻是值得討論。這些措施實施後，金融機構與貸款人的「不便」馬上感受到，但其效益卻不容易感受到。因為是減少未來極端的風險發生，因此實施時會有政治上的阻力。此外，在實施時，一般都採不溯及既往原則，僅針對新貸款的部分進行管控。因為若溯及既往，可能會要求貸款人增提擔保品，或提前償還部分貸款，可能誘發新的風險。
房價紓緩，央行逐步收回緊縮措施
台灣在2009年調降遺產稅，使得不少國人將海外資金匯回國內，並投入房地產，結果帶動了一波房地產的漲價潮。當時為了抑制房價的不合理飆漲，央行也採取了一連串的總體審慎措施。先是對漲幅最大的台北市與新北市等10個行政區，採取貸款成數限制。接著擴大管制範圍，甚至擴及到桃園的4個行政區。並對所謂豪宅的貸款成數設限，先是6成再調降到5成。2015年房價明顯紓緩後，央行逐步收回這些緊縮措施〔見表1〕。
總體審慎措施有顯著效果，但並非萬靈丹
央行曾經總結2010至2015年之間總體審慎措施的成效發現，對於控管房市信用成長、降低銀行不動產貸款與特定區房貸集中度，有顯著效果。當然部分成果也必須歸功於同期間的租稅措施，例如2011年的奢侈稅，對於持有期間在2年內就轉讓者，依銷售金額課與15%的特銷稅。再如2014年開始研議房地合一課稅，並於2016年1月開始實施。
經過前述總體審慎措施，台灣房市確實沉寂了一段時間。雖然政府對於2019年推動的海外資金匯回，有限制不得投入房地產，但由於國內外的低利率環境，再加上建商的行銷話術，房市還是蠢蠢欲動起來。雖然從國際的經驗可知，總體審慎措施絕不是萬靈丹。再加上許多炒房者用的是自己的資金，沒有向銀行貸款，因此也不受總體審慎措施影響。但當房價不合理飆漲時，民眾還是希望政府有積極作為，因為這特別容易誘發民眾的相對剝奪感。更何況根據內政部的預測，台灣可能從今年開始進入人口負成長期。住房需求下降對房價的影響，以及是否進而影響金融穩定，也是值得關注的問題。
＊作者為台灣金融研訓院院委員。本文原刊《台灣銀行家》，授權轉載。
