未經區權會決議，積欠管理費難追討
公寓大廈為區分所有建築物，由不同的所有權人區分一建築物而各專有其一部份，對於專有部分擁有單獨的所有權，同時，建築物及其附屬物的共同部分則為大家所共有。依據《公寓大廈管理條例》第 10 條規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。又依第 11 條規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。因此，公寓大廈為充裕共用部分在管理、維護、修繕上必要的經費，就產生了所謂的公共基金與管理費的繳納，區分所有權人應遵照區分所有權人會議決議或規約之規定向管理委員會繳交相關款項。
管理費之收入，通常以足敷開支為原則，應堅持「量出為入」原則。至於分擔方式，法律規範為「由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」等等，實務上，最為普遍被採行的是依建物坪數來計算，是合法、合理又可行的方式。
區分所有權是不動產財產權的一種特定型態，各區分所有權人享有對專有部分的「專有權」，及對共有部分的「持分權」，區分所有權人因共有關係享有對共用部分相關權利的決策參與權利，區分所有權人間依規約所生之權利義務，若對於管理費的收繳與運用有意見，可以在區分所有權人會議中提出討論。
但是，無由欠繳公共基金或管理費，則不被允許。依據《公寓大廈管理條例》第 22 條相關規定，住戶有「積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者」，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。有這樣的排除惡鄰條款，只要社區公共基金與管理費依法收繳，誰人敢欠呢？問題出在，公寓大廈管理條例頒布於民國84年，之前的許多老舊社區，至今沒有成立管理委員會，仍沿用非法定程序的方式管理，管理費的收繳與運用情形非常混亂當然在所難免。
林林總總的問題，其解決之道，就是依法召開區分所有權人會議，制定規約，成立管理委員會或推選管理負責人。若不知道如何辦理，可向地方政府主管機關申請輔導。
作者為景文物業管理董事長，相關從業經驗20年。
責任編輯／周岐原
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