向往返大陸的朋友請教最近中國大陸的爛尾樓風暴，到最後，他問：「中國多處的房產榮景，一夕打回解放前，台灣也會如此嗎？」
我告訴他，台灣有些特殊背景，除非發生更多不可預期的風暴，不然不會發生與中國類似的狀況。
這回中國的爛尾樓風暴成型也非一兩天，早在前年中國疫情爆發時，就已經零星傳出，直到今年6月底，江西一些繳了預售屋款的民眾，發現買房預繳的錢被銀行勾結建商拿走了，房子卻蓋不下去，大家跑到銀行去要錢，卻要不到，於是率先宣布停止償還房貸，接著多地受害業主響應，截至七月中，已有273個建案發表「全體業主停貸告知書」，集體停繳房貸，範圍遍及25個省份。
會有這種狀況，與中國房地產業以高槓桿和高週轉操作，遊走在拿地、蓋房、回款、還債的經營型態密切相關。過往中國追求高經濟發展，地方政府也積極參與其中。偏偏近幾年中國經濟發展陷入膠著，地方財政吃緊，加上中央不時推出房市監管政策，特別是央行針對房企財務狀況的「三條紅線」，讓恆大這類超槓桿企業一夕崩解，房產資金出現斷鏈，民眾覺得房企危機四伏，恐慌心態下不願購屋，甚至買了不願如期交款，更讓房企處境雪上加霜。
特別是二、三線及以下城市，流動性受限下，很容易發生連環爆。反觀基本面不錯的一線城市「北、上、廣、深」等地，經濟衰退對商用不動產衝擊很大，反觀住宅表現卻堪稱穩定，某些知名樓盤仍不乏買家追捧，一個中國卻是兩樣情。
比起來，台灣建商不會發生如恆大或次貸風暴的原因有三：
其一，台灣房市流動性仍在。縱然3月央行升息後的「升升不息」重挫買氣，可是成屋市場還未出現大規模降價倒貨潮，預售市場現階段雖有周轉狀況的中小建商，多數還能找到對象盤出，民間信心雖不及以往，卻不妨礙自住者購屋意願，仍堪稱是正常健康的市場。
其二，建商體質相較中國健全。中國房企在過往除房地產本業外，還經營類似高利貸的理財商品，今年第1季要交財報，中國前60大房企最少有15家交不出財報，股票停牌迄今，其中不乏如恆大這類知名業者，而台灣業者多數在本業上發揮，過去20年積下相當資糧，在經營上除土地與商場、飯店等經營外，沒有發行理財商品進行更大槓桿，是不至於發生系統性危機的主因。
其三，政府與銀行態度保守。台灣在90年代的因為經濟景氣急轉直下，建商債大不愁，挖東牆補西牆，最後全倒的慘痛經驗仍在，多年來，政府與銀行對於房地產過熱與過冷多進行資金調控，以避免歷史重演。加上台灣市場小，一有風吹草動，政府和銀行都容易掌握，也減少這類狀況的發生。
回過頭來看看中國，為了因應爛尾樓風暴，中國政府使出放大絕，其金融監管部門正考慮為這些「爛尾樓」屋主提供寬限期，並要求各銀行暫時擱置對這些屋主的司法追訴，甚至進一步要求未來的建商必須將資金放在監管機關後，買賣契約才會成立等作法，可以預期，對岸房市將出現史詩級的盤整，後續值得觀察。
至於台灣呢?
在進入經濟衰退狀況下，即使建商不會全面倒閉，也多少會有一些體質不良的業者在往後幾年被淘汰，可是購屋畢竟是民眾人生中最大的一筆消費，在市場機制下如何保障預售屋消費者權益，行之有年的預售屋履約保證等制度，是否能夠保護消費者?
隔岸觀火之外，這些才該是主管機關特別注意的事。
作者簡介
住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。
責任編輯／林彥呈
