美國聯準會（Fed）持續暴力升息，影響所及，全球股市大幅回檔，台股沒能置身事外，不僅表現疲軟，更把過往的反彈吐了出來，雪上加霜的是，看似台灣出口旺盛、經濟基本面穩健，卻因地緣政治與長線庫存壓力，導致外資加大從資本市場抽水的力道。
套在股市的朋友不禁問起，接下來房地產怎麼走？
回答這問題之前，先看瑞銀財富管理（UBS）日前公布2022年度《全球房地產泡沫指數》。根據該統計，全球泡沫指數最高城市為加拿大多倫多，達2.24，德國法蘭克福以2.21排名第二，第三及第四分別為瑞士蘇黎世及德國慕尼黑；亞洲第一為香港，泡沫指數達1.71，世界排名由第三名降至第五名。
瑞銀歸納原因，除了和各國經濟狀況有關外，更直指高房價加上利率持續攀升，是泡沫加劇的主因。
更進一步說，即便疫情緩解，各國回歸日常，但在央行透過競相提高利率來抑制通貨膨脹的情境下，使得房屋持有者房貸成本大幅增加。
同時，經濟成長放緩後，可預期的失業率等等壓力兵臨城下，全球許多主要城市的房價比前幾年更為動盪，例如美國Case-Shiller房價指數在8月創下2011年以來最大的單月跌幅；20大城房價指數跌幅，更寫下次貸海嘯時期以來新高，可見成交量緊縮後，美國房市已逐步回歸買方市場。除了瑞銀，許多研究機構也預期，全球房地產市場的低迷才剛開始。
經濟型股災 衝擊房地產市場
台灣呢?
歷史經驗告訴我們，過去從1995到2008年，經歷了中共試射飛彈、亞洲金融風暴、網路泡沫化、SARS與金融海嘯所帶來的大型股災，對於房地產市場直接產生負面影響的，依舊是經濟型的股災最為明顯。
舉例來說，千禧年網路泡沫化交易量從38.5萬降至32.1萬，2008年金融海嘯從41.4萬降至37.9萬，相較於SARS時的不降反升，更可感受到民間購屋力強旺與否，仍與經濟表現有密切相關。
若從最近房市相關數據也不樂觀。央行統計，9月房貸餘額9.24兆元、連66個月創歷史新高，但月增額縮小至351.34億元，已是連續4個月低於500億元，而且年增率持續下滑至8.17％。
此外，9月六都建物買賣移轉棟數月減4.16%、年減14.15%，今年前9月六都建物買賣移轉棟數年減1.41%，顯示房市交易量趨緩。同時，五大銀行9月新增房貸利率增至1.731%，寫下六年半新高，以量較價先行與房貸指標判斷，加上正處於升息循環，意味著後市價量很難期待。
如無意外，在目前房地合一仍維持5年閉鎖期，而且房貸利率短期不會突破3%心理關卡的情境下，2023年整年度應維持交易量縮、交易價修、業者苦撐的主旋律，整體市況在經濟環境不佳等內外風暴夾擊，住宅產品首當其衝，縱然可能有人開出降價第一槍，就算幅度明顯，當買方購買力受到通膨與股市雙殺，「心有餘而力不足」者眾，業者期待透過降價拚周轉，激勵買方入市效果恐怕不如2016年。
至於很多人煩惱台海危機對房市的衝擊，若真的走到那一刻，該擔心就不會是這些身外之物了。
作者簡介
住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。
責任編輯／林彥呈
