謝明瑞觀點:中國房地產危機之碧桂園風暴

2023-08-31 07:00

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3.房地產品銷售不佳引發財務危機

在房地產市場的連作過程中,當整個房地產為多頭格局時,房市去化暢旺,業者收益極為可觀,亦是碧桂園能日愈擴大生產規模的主要原因,唯若房市進入空頭,則在形勢逆轉之後,這些三、四線城市的房市就會首當其衝,不僅房市交投不佳,收入來源下降,並使公司整體銷售大幅放緩,財務每況愈下,並對業者的經營產生重大衝擊,導致碧桂園必須面臨房市去化不佳的問題,並因而引發嚴重的財務漏洞。  

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另外,碧桂園已出現的債務困局已波及公司業務,並覆蓋數百座城市,導致各地方政府、銀行、債權人和購屋者等受到不同程度的影響。此外,由於房地產的相關業者很多,碧桂園的連鎖效應所造成的負面效果,逐漸向房地產上下游產業滲透,導致其所在城市的經濟也會受到影響。

4.債信危機難以克服

在房地產市的銷售中,若銷售額驟降,代表可以用於償還債務和完成建案的現金減少。2023年,碧桂園預計將有近20億美元(約新台幣636億元)的債券到期,或為有資格提前贖回的債券,財務狀況不佳,加上碧桂園的債信已被國際金融評級機構穆迪(Moody's)調降,其信評由Ba3降至B1,而根據穆迪的評定標準,Ba3與B1都屬於「非投資等級」的風險債券,然而B1的信用風險較Ba3更高。根據穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service)信用評級分數, Moody's評級次序,由高至低為Aaa、Aa、A、Baa、Ba、B、Caa、Ca、C等。 Aa至Caa各級會再以1、2、3來細分出同一評級的高低, 若是評級在Baa(含)以上為投資等級、以下的則為投機等級,例如高收益債(垃圾債),亦即碧桂園的信評是屬於非投資機的債券,且短期間內難以回復到投資等級。

5.財務困窘問題難以解決

根據摩根士丹利(Morgan Stanley)的報告,由於中國房市財務困頓問題頻傳,消費者信心疲弱等因素,房市去化不佳,即使中國政府的房市政策鬆綁,碧桂園的銷售在短期內也不太可能出現改善的情形,而若碧桂園接受政府的流動性政策後,但仍然發生債務違約現象,則說明中國的房市政策並不是生存的保證。主要因不動產業者的財務困境無法有效解決,使得潛在的購房者失去信心,其2023年的銷售量可能比過去4年平均水準下降80%以上,對其財務困窘問題不易獲得解決。

另外,碧桂園違約事件不但會促使購房者會避開私人開發商,而地方政府可能會進一步收緊融資管道,確保開發商能完成已經出售房地產項目,避免爛尾樓的出現。當此之際,房屋銷售的復甦是經濟復甦的關鍵,但由於不動產業和整體經濟前景不佳,買家的信心低迷,預計2023下半年的銷售仍將是疲軟走勢,而這也使得中國的房市發展更為雪上加霜。

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