台北市八年來斥資兩千多萬輔導公寓大廈成立管委會，原本規劃輔導5359處大廈，實際成效僅237處；報備率僅增加3%。議員指出，台北市一萬一千多戶七樓以上小型社區報備率最低，僅50%。呼籲市府加強輔導。對此市長蔣萬安回應雖有積極輔導但面臨很大挑戰，建管處長則表示小型社區公設少，成立管委會意願不高，需要花更多心力協助。
「電梯」是社區大樓成立管理組織門檻。公寓幾乎沒有公設，居民理性上會採「拆分義務」來代替「成立公寓大廈管理組織」解決共同生活問題。道理很簡單，因為成立管理委員會所產生定期開會、收錢、記帳等例行性作業成本要比遇到事情再找鄰居商量處理高很多。因此如果不考慮外牆需要整建維護，成立管理組織對沒有電梯的公寓管理維護不具效益，政府無需費心。
但達到成立管理組織客觀標準的電梯華廈僅有半數報備卻是警訊。電梯華廈較公寓多了電梯和消防設備，實施正常維護保養需要靠成立管理組織所帶來「強制力」保障成員共同分擔義務的公平關係。電梯天天在用，定期保養不致疏忽，但不發出聲音的消防設備卻乏人關心。城中城悲劇發生後各地方政府加強消防安檢力道，就讓一堆從未進行維護保養，任其消防、機電設備鏽蝕荒廢的電梯華廈現出原形。
面對政府開罰威脅，電梯華廈居民得籌措修繕經費、對應狀況調整內部關係與管理模式 。過程中需要投入龐大規劃、溝通、整合和行政成本，還經常要克服既得利益者反對阻撓。最後還要「成立公寓大廈管理組織」鞏固重新建立的關係。少這關鍵步驟，大樓極可能因為缺乏內部制約，再度因居民集體搭便車心理重演「公共財的悲劇」。
因此「成立管理組織比例」可以拿來當做公共安全指標，因為「成立管理組織」是建立社區大樓長期維持正常維護修繕機制的重要基礎。電梯華廈僅有半數成立管理組織，可能是居民不知道需要將日常集合住宅生活關係及行為套進法律規範；或根本無力突破重重困難，只能無奈繼續躺平。
八年3%證明既有輔導政策失靈，以及目前體制不足以解決公寓大廈管理問題的現實。台北市是台灣社會縮影，期待蔣市長認真面對挑戰，帶頭找出方法協助公寓大廈脫離困境。
＊作者為台灣公寓大廈管理顧問協會理事長
