家人持分算嗎、換屋族慘了？有房者首購無寬限期　央行最嚴管制問題點一次看-風傳媒

央行第7波選擇性信用管制，首次將名下有房者納入管制，不過新增規定讓民眾霧煞煞。央行在最新「問與答」做出解釋，名下房產不以「住宅」為要件，若是持有商辦、農舍同樣受規範，此外，兄弟姐妹共同繼承持分房屋，原則上也納入管制，不過央行強調換屋族適用協處措施，不受全台限貸5成影響。

央行第7波選擇性信用管制祭出4大措施，其中最受矚目的是「新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期」，且自9月20日起實施。

為了解答外界疑惑，央行修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答」內容，載明何謂「名下有房屋者」，如果名下房屋已出售，是否可豁免，以及換屋族是否受影響。

名下有房產都算！持分房屋也適用

央行指出，金融機構認定自然人名下有無房屋，是以「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無建物（包括建物權狀未含「住」字樣者）來確認。換言之，以前央行作法是「認貸不認房」，如今調整為「認房」，只要自然人名下有房屋，即便是第1戶購屋貸款，也不得有寬限期。

央行補充，借款人名下房屋認定不是以住宅為要件，只要名下有房產，不論辦公室、農舍，都適用此規定。

實務上，也存在民眾與兄弟姐妹共同繼承持分房屋的狀況，造成「自然人名下無房貸，但有持分房屋」，央行表示，這類人申辦購屋貸款時，同樣受到自然人第1戶購屋貸款無寬限期的限制。

不過央行官員補充，若持分低於一定比例，將依金管會對「無自用住宅」的認定，除了名下無自用住宅者，若借款人名下如持有共有持分的住宅，其持分換算面積未滿40平方公尺且戶籍未設於該處者，仍視為無自用住宅。

央行官員說明，若持分很低，視為無自用住宅時，這類人只要符合條件，基本上可以走新青安方案，而央行管制已將新青安排除在外，首購族不受影響。

至於自然人曾經有房，但名下房屋已經出售，央行說明，只要經承貸金融機構查證屬實，就可排除在這次房市管制的範圍之外。

央行補充，借款人賣出房子後，會拿到銀行的塗銷抵押權證明，銀行也會將資料轉給聯徵中心，確認完全清償，不過在聯徵中心註記前，可能存在1個月左右的時間差，這部分只要銀行查證屬實，自然人因名下已無房屋，自然不在管制範圍內。

外界最關心的換屋族是否受影響，央行問答集指出，即便自然人名下無房貸，主張有實際換屋需求，擬申辦第1戶購屋貸款，只要名下有房，貸款條件仍受央行規定限制。

不過央行官員說明，換屋族受限的部分，僅是寬限期取消，但貸款成數沒有受到全國第2戶最高僅貸5成的限制，因為央行延續先前的協處措施，換屋族1年內賣房，就不受第2戶限貸5成約束，至於實際可貸成數，就回歸個人條件與銀行核貸狀況。

央行說明，取消寬限期的作法，是要降低借款人財務槓桿操作，避免透過3年、5年的寬限期「以小搏大」，同時強化銀行授信風險控管。