照道理說，mREITs這盤生意應該很穩：我向大眾募了100億，拿這100億投資MBS或債券，把收到的利息扣掉管理費用後發給投資人。這和商業銀行借短期資金投資長期的模式差不多，只要MBS沒有鉅額倒帳，或是罕見的長短期利率反轉，持續的現金收益應該很穩定。
理論上是這樣沒錯，但理論終究是理論，實務上當然不是這樣。
你可以想像，這種籌100億、投100億的做法固然安全，不過有個小問題─就是投報率太低了，所以正常的手法當然是要提高槓桿比率。除了透過金融市場籌資，如發行特別股或債券，mREITs管理公司還會質押MBS、周轉更多錢，用來買更多MBS，一直循環下去。所以投資這種mREITs，一般都會注意它的槓杆率（Leverage Ratio，總負債除以總股東權益）。以2019年12月底來說，MFA槓桿率是3.01，IVR槓桿率是6.62。
這2個數字看起來很嚇人，但在這個產業很正常，基本上這個行業平均槓桿率大概是5倍，至於一般人熟悉的eREITs則大概只有2倍。
所以你看出問題在哪裡了吧？
這波金融市場狂跌，起因是疫情令市場大咖砍部位換現金（另一說是產油國為因應油價戰，大砍投資部位），造成不少資產管理公司只好跟著砍部位；結果，不管債券評等是投資級還是垃圾級，不管是避險性還是高風險資產，價格全面都急速下挫，在這種全面出清的賣法之下，不意外的，就是槓桿玩愈大的，就率先出了問題。
也因為如此，高槓桿的mREITs公司開始面臨融資追繳，也就是交易對手（債權人）要求公司要放更多的錢（或是補更多的MBS），否則就直接把部位砍掉。而mREITs本身或交易對手快速賣出部位，只會讓資產價格進一步下跌，引發更多人被迫跟進，最後變成一個惡性循環。
所以從這裡你就知道，為什麼Fed會緊急降息，甚至推出無限量QE了吧？因為只要市場無法取得足夠的流動性，惡性循環會把整個市場都拉進無底洞，以致連救都救不起來，這是Fed在2008年金融風暴中學到的教訓，這絕對不是一些分析師胡扯什麼「Fed屈從川普威脅，為了救股市不顧一切就把手上子彈打光」等等膚淺的論調。
如果無限量QE還是救不了市場全面下挫，我猜接下來，下一波救市方案就是修改會計原則，允許公司投資部位可以有條件、不適用市價評價跌價損失（mark-to-market），甚至要求交易商放寛融資追繳的比例。
這麼說來，在Fed大放水之下，MBS或mREITS就安全了嗎？當然不一定。
