而根據目前法規，共有物處分可透過兩途徑，一種是依據土地法第34條之1出售時的優先購買權，換句話說，若小美不想將持份送給家人，想賣給外人，就必須在出賣前以書面通知其他共有人，若其他共有人願意購買，則必須在接到通知15天內回覆，如此一來，老王和小王就可以同價格、條件優先購買；第二種則是向法院提起變價分割訴訟。常見做法是將透過法院將房屋拍賣，以現金按比例均分給全體共有人；林哲希指出，第一種方法，由於不必上法院，只需繼承人「喬好」即可，實務上較為常見；至於第二種，因交由法院判定，萬一進入拍賣程序，更是所有外人均能參與，因此除非繼承人意見分岐極大，一般不建議走第二種途徑。
│第三關：繼承房屋轉手 房地合一稅虎視眈眈
最後，若繼承人決議出售房產，有甚麼成本需支付嗎?黃若盈指出，目前繼承出售房產，除了應繳土增稅，最容易造成民眾混淆的，恐怕還是新制的房地合一稅，與舊制財產交易所得稅的適用時機。黃若盈解釋，目前新舊制，原則是依照被繼承人取得時間點不同來決定，簡單來說，父母是在2015年12月31日以前取得不動產，日後出售時，原則上適用舊制的財產交易所得稅，須併入該年度綜所稅申報，但若是符合房地合一自住優惠稅率的條件，享有最高400萬免稅額時，兩者仍可擇優選擇。
反觀在2016年1月1日以後繼承之不動產，則一律適用房地合一稅新制，黃若盈提到，適用新制的繼承人，先別急著捶心肝，因為根據規定，繼承後第一次出售的不動產，可以與被繼承人持有期間合併計算，若又符合自住優惠、重購退稅等機制，稅費與舊制其實差距不大。
舉例來說，爸爸老王持有不動產4年後過世，小王和小美共同繼承4年後想轉手，這樣持有年限共計8年，房地合一稅率為20%，再加上種種優惠，其實仍能節省不少稅費，因此建議民眾在出售前一定要仔細試算，避免因小失大。
Tips：
萬一繼承遺產時「窮的只剩下房子」，現金不夠用來繳清遺產稅，怎麼辦?國稅局邱姓官員指出，根據《遺產及贈與稅法》，繼承人若現金繳納有困難，可用實物來抵繳遺產稅，但假使民眾提出的是不易變價或保管的標的，例如具有瑕疵不動產，讓政府日後保管或變賣困難，此時就會以該不動產價值，占全部課稅遺產的比例來換算抵繳金額。
舉例來說，有位剛過世的民眾甲，遺產為4千萬元，經計算應繳遺產稅為2百萬元，由於甲名下財產均為不動產，也無任何現金或存款，恰巧繼承人發現有一棟房屋價值2百萬元，便想用該房屋來抵繳；沒想到經官員勘查，發現該筆不動產位於山坡地保留地，未來出售恐有困難，遂根據公式，得出這棟房屋占遺產總價值比例僅二十分之一，換算下來只能抵繳10萬元，尚餘190萬元的遺產稅要繳，可說相當「不值錢」，提醒民眾要注意。
本文經授權取自591房屋交易網（原標題：「等房」少奮鬥30年? 一張表讓你搞清楚）
責任編輯／焦家卉
