但事實是，過去五十年來，房價經歷了多次大起大落，最終在2008年，在美國和英國出現房價崩跌，速度之快，是自大蕭條以來所僅見的。房價為何那麼容易出現如此的波動？
住宅自有率的增加
房價波動的主要原因在於，歷來的美國和英國政府一直以盡可能提高住宅自有率為既定施政目標。要知道效果如何，看英國就好了。英國直到一次大戰前，人民的住宅自有率只有十分之一，而美國則是將近一半。這是因為大部分房屋由總人口中最有錢的人擁有並租出去，但社會氣氛也是一部分原因。即使是最有錢的年輕人到倫敦時也更想租套房，而不是購買或租用住宅。在大多數社交圈，沒有自己的房子是稀鬆平常的事。
一次大戰後，情況發生了變化。歷屆英國政府投入實施「英雄公宅」（homes for heroes）政策（針對退伍軍人提供的平價國民住宅）。對租賃實施監管，斥資數百萬英鎊推行住宅建案。在此同時，不平等程度也下降，表示更多中產階級家庭突然有能力買房了。
「我在房地產賺了一大筆錢。我會選擇房地產而不是去華爾街賺2.8%。忘了這件事吧。」——伊凡娜．川普（Ivana Trump）
到了1950年代，英國在戰後樂觀情緒之下，自有住宅以及免費健保、免費教育和低失業率，已穩紮穩打地成為一種可以當護身符的社會政策目標，最高點是柴契爾的購買權計畫（right-to-buy scheme），成千上萬的租屋者購買了他們的房屋。
所有這些因素都導致了住宅自有率急遽增加。政府紛紛對抵押貸款實施稅收減免優惠，結果屋主入住率飆升，最近創下70%的歷史高峰。這是英國歷史上最大的社會和經濟改革。
相較於其他國家，英國的住房政策成果並不突出。就住宅自有率而言，西班牙遙遙領先，而法國正在迅速追趕。值得注意的是，通常只有在自有住宅普遍的國家才會出現大的房地產繁榮和蕭條。因此，例如德國和瑞士等國租屋的人多於買房的人，他們阻止了大泡沫的產生。與其說這是由於在文化上對買房根深柢固的保守作風，不如說是法律使然，讓租屋在經濟上更具吸引力。
「你要不是瘋了，就是廣告商，才能預測房價未來的漲跌。」——英格蘭銀行前總裁默文．金
購屋的經濟風險
雖然增加自有住宅必然為社會帶來好處，但也有相應的經濟問題。例如，這推翻了資本主義所謂的看不見的手（參見第1章）。在正常運作的市場中，當價格上漲到可能被認為不合理的水準，人們就不再購買，價格會回落到更合理的範圍。然而，如果政府對購屋者或為其融資的抵押貸款公司提供購買誘因（透過稅收減免或隱含擔保的支持），則更有可能形成泡沫。
這正是2007年之前發生的事情。因為支撐美國住房貸款市場的兩大抵押貸款巨頭房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）在次級貸款的風險承擔越來越大。大多數投資人認為，如果兩家公司倒閉，會得到政府援助，而事實證明，政府的確這樣做了。2008年，迫於形勢，美國政府將這兩家公司國有化。留下的問題是，未來美、英的抵押貸款機構是否還能在少了政府支持的情況下營運；以及國有化是否意味著房地產泡沫和崩盤終結。
一句話說自有住宅和房價：房價起落，波動難料。
作者介紹：艾德．康威（Ed Conway）
哈佛大學公共管理碩士（MPA），曾任職於《每日郵報》、《每日電訊報》和《星期日電訊報》，現為天空新聞台（Sky News）的經濟學編輯。曾於2008年達沃斯世界經濟論壇擔任媒體負責人，經常參與電視和廣播節目。目前住在倫敦。
本文經授權轉載自商業周刊《一本書讀懂經濟學：50個經濟學關鍵概念，教你想通商業的原理、金錢的道理》
責任編輯／郭家宏
