內政部公布2022上半年建物繼承移轉共3.2萬棟，年增11%創下歷史新高，在人口老化加上高房價的趨勢下，房產繼承者們持續創高。當房產面臨繼承登記，一定要先試算繼承後萬一出售的稅金，以免誤觸高額房地合一稅。千萬不要說：「房屋要自住不會賣！」世事多變化，先試算有備無患！
雖然房地合一稅已經實施超過6年，繼承後賣屋申報採用新制還是舊制，依然是很多民眾共同的困擾。高雄國稅局說明如下：
1、被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制。繼承人出售後，應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納。
2、被繼承人於104年12月31日以前取得之房地，原則上適用舊制。如果繼承人出售時為符合所得稅法之自住房屋、土地之規定條件者，經計算按新制課稅有利，亦得選擇按新制申報。
舉例讓你秒懂
情況Ａ：陳爸爸於103年5月1日購買一棟房屋，於106年2月1日往生。該房屋由配偶林媽媽繼承，不幸陳媽媽也於隔年107年5月1日也離開人世，所以由兒子陳先生繼承。
情況Ｂ：陳爸爸106年2月1日往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。陳媽媽繼續居住，直到隔年林媽媽離開人世。
同年107年12月兒子陳先生因為資金需求，打算賣掉繼承的房產。
關鍵點：出售繼承取得的不動產，最大的特色為可以加計父母持有期間，決定適用不同的課稅方式，但只能以上次繼承時間點作為出售的稅制分水嶺。
以情況A而言，兒子陳先生未來出售時，僅能以前次被繼承人林媽媽取得日期決定稅制。而林媽媽取得房產的時間為106年2月1日，日期是房地合一制實施日期後，故陳先生日後出售時適用房地合一稅2.0。
而情況B，因陳爸爸往生時，該房屋直接由兒子陳先生繼承。回溯被繼承人林爸爸的購屋日期103年5月1日，購屋日期是在房地合一實施日期前，林先生日後出售時原則上適用舊制。
賣屋新舊稅制大不同
兒子林先生出售繼承的房產後發現，繼承取得的房屋都是以繼承時間點的房屋評定價值及土地公告現值，作為房地的持有成本，而非繼承發生之前原始購屋的價格。所以出售時市價與繼承成本間會產生巨大的價差。
在情況A，房屋是繼承自母親，林先生加上母親持有時間也未滿1年就售屋，因此稅率高達45%。因為售價與公告現值的巨大的價差，乘以高稅率45%，要繳納的房地稅金額相當驚人。
善意的貼心話
不動產壓縮資產傳承的效果，因房地合一稅實施，往往在子女售屋時加倍奉還，所以傳承須全盤周詳考慮。
房地合一稅上路後，繼承房產一定要確認取得房產的時間點，妥善規劃試算，才不會讓留下的資產被稅金侵蝕大半。
作者介紹｜廖嘉紅
擁有退休理財顧問 (RFA)執照、國家級人身及財產保險經紀人雙證照。
超過２０年保險經紀人經歷．個人投資與管理不動產資歷超過10年。
專業項目：全方位風險規劃、安心退休計畫、傳富諮詢。
本文經授權轉載自方格子 Vocus（原標題：房產繼承者們創新高，繼承前先試算避免誤觸高額房地合一稅？）
責任編輯／林俐
