我如何從第一桶金100萬翻倍增長至5000萬？以我的觀點來說，在有能力存到第一桶金之前，想靠投資致富的人，都是痴人說夢！因為儲蓄這種勝率100％的投資，連第一個100萬都沒有紀律達成，面對投資領域僅有10％到20％勝率的血腥戰場，很容易被殺得血本無歸，成為投資戰場的冤大頭。
還是那句老生常談：存下一桶金是投資基本功。投資賺到錢並不難，難的是留住錢，並且有能力讓資產持續有效地累積。
人總是有走運的時候，突然暴賺一波10％到20％或資產翻個兩、三倍，但隨著貪念變大，而連本帶利全賠光的人比比皆是。長期的投資致勝，從不追求一夜暴富，而是追求大賺小賠；從不追求富貴險中求，而是追求風險管理，牛市賺一年、兩年不難，難的是五年、十年的長期資產增值。
我從二十歲開始接觸理財投資至今，投資經歷超過十五年。跟許多人一樣，從每個月兩、三萬薪資開始，每個月投資幾千元，一步步在這條路上探索，也曾經走過不少冤枉路。回首過去，讓我能夠穩健累積資產的，恰好是我膽小的性格，總是在獲利可觀時，趕緊獲利了結，見好就收，落袋為安，避開了幾次股災；在市場下跌時，我反其道而行，開始物色觀望是否有落難公主或灰姑娘待人發掘，打造自己的股票後宮，在市場回歸時，就能獲取可觀的報酬。
在存到第一個百萬前，我將大多數時間與資金用來投資自己，想盡辦法增加賺錢技能與職場競爭力，這些歷程我在第一本書《小資族下班後翻倍賺》有許多著墨。如果你是主動收入還不夠，年收尚未超過百萬的人，可以先專注在前一本書的功課，持續精進自己各方面的能力，同時構築投資的基本功。與其抱怨世界不公，不如靠自己打破現狀。
在這裡分享的投資經驗，會從我存到第一桶金後，怎麼持續做好投資規劃與資產配置，讓資產持續成長至超過5000萬元，希望這些歷程也能為你帶來啟發。一言以蔽之，我的第一個100萬，就是省吃儉用努力工作存來的，沒有任何神奇的故事。
我的儲蓄率拉得非常高，月薪兩、三萬時，大約存下50％左右；隨著收入增加，月收10萬以後，儲蓄率甚至拉高到70％，就是希望自己能在25歲前趕快存到人生的第一桶金。
等到真的存下第一桶金100萬以後，人生的視野變得很不同。視野改變思維，而思維會影響我們如何看待世界，從此開始看見不同的投資機會；在存款幾萬到幾十萬時，我們會考慮的投資機會是外匯、股票與基金，到了百萬以上時，會開始考慮投資房地產、企業、開店等。
思考一下：如果現在的你有100萬，要怎麼賺更多呢？接下來分享我從存下第一桶金100萬後，翻倍增長至5000萬的真實歷程。個人經驗，僅供參考。
1.分批支付，買下第一間房
我第一次投資房地產準備了110萬，買下1100萬的預售屋，物件坪數是37坪，每年再付30到40萬工程款，最後累積支付255萬後交屋。三年後，房價變成2400萬，資產增幅1300萬！
我當時未滿三十歲，希望可以買到自己人生的第一間房，但是如果想買1000萬已蓋好的新成屋或中古屋，至少要拿出200萬以上，也就是20％的自備款，且馬上就得揹房貸，對當時的我而言，買預售屋是自己比較可以負擔的方式，接下來每年只要再努力存下30到40萬的工程款，就可以入手。
因為預售屋通常蓋三到四年，如果擔心未來房價上漲或有結婚規劃的人，就很適合用這種方式，等三年後生活也比較穩定了，就可以順利搬進新家。
2.我的房貸技巧
沒想到房子交屋時，房價漲了兩倍，價值從1100萬變成 2400萬！雖然三年後我的工作地點改變，房子原本打算自住改成出租，因此和銀行貸款時，跟銀行談到三十年貸款與三年寬限期，前三年只需支付利息，每個月利息錢不到1萬元，再以市場行情3萬元出租，每個月淨賺2萬元被動收入。
3.小資族要怎麼買下第一間房？
如果一開始資金不夠的人，又想早點投資房地產，可以從預售屋下手。因為房子還沒蓋好，所以地點非常重要，房價會根據當地的都市計畫而改變。因為房屋需要蓋三年以上，所以如果是急需自住房的人比較不適合，但如果你是比較善於耐心等候、提早規劃未來，或者是資金不夠、需要緩衝的人，就可以考慮預售屋。
4.預售屋情報從哪來？
1.鎖定自己想了解的區域，建議以熟悉的生活區域為主，投資以自己了解的領域開始最好，或者是未來有計畫搬遷的地方。
2.從房屋網站找到近期的預售案件，了解建商的口碑，以及周邊的交通建設與生活機能、市場行情等，可以直接去建商或代銷看屋，聽他們介紹房屋條件與周邊發展。
3.了解一下該區域的都市計畫，看看政府單位是否有相關的公共建設規劃，通常交通樞紐、展演設施、公園學校、商圈發展等，都是會影響房價的指標，可以從國土規劃網找到資料。
5.買下第二間房，打造成民宿出租
投資臺東中古屋100萬，坪數100坪以上，剛好退休親戚有意賣掉老屋，開價1500萬，頭期款需要300萬元。但是因為手頭只有100萬現金，於是先跟親戚借調200萬（透過贈與稅每年220萬的免稅額度以內），獨棟別墅整理後變成民宿出租，賺進穩定現金流，再分期歸還借款。
稅務小技巧─遺產稅&贈與稅：
在財務顧問諮詢的過程中，不乏有人詢問關於贈與稅與遺產稅的技巧，最常發生在親友間財產轉移的情況下，房屋買賣若能搭配贈與免稅額，親戚間買賣想算便宜，可以節稅，不影響市價。以2,000萬元的資產轉移為例：
贈與稅：2,000萬，五年，每年贈與220萬 × 2人，五年完成贈與財產，完全免稅。
遺產稅：2,000萬，如果給小孩繼承，免稅額1200萬，遺產稅5000萬以下要繳10％，需繳稅80萬。
更多相關稅務規定，請參考財政部於109年12月2日公告110年發生之繼承或贈與案件適用遺產及贈與稅（遺贈稅）法規定之免稅額、課稅級距金額、不計入遺產總額及各項扣除額之金額。
6.時間差技巧，買下第三間房
再次投資預售屋，第三間的物件坪數38坪，先用10萬下訂（一月），簽約時每坪已漲1.8萬（二月），再支付20萬簽約金，也跟建商討論條件，半年後才支付頭期款（240萬），因此我又有半年時間可以做好資金規劃。
投資房地產不是穩賺不賠，透過像這樣的時間差技巧，可以先觀察市場概況，確定價格未來會上漲，再接續支付較大金額。這麼做可以降低投資風險，以免因為房價下跌而被斷頭，至少你還有機會可以適時停損，放棄房屋所有權。
根據房地合一稅，購入第三間房地產，銀行貸款成數只有四成，但因為銀行是以貸款件數為基準，因此，假設將第一間房貸還清，第三間的房屋貸款就會變成可套用到第二間的成數（從四成提高到八成）。
7.打破「此生只會擁有一間房產」的迷思
投資房地產應有長期的計畫，所以需要考量未來的生活變動與失業的可能性，每月付款的本利和，盡量不超過月收入的30％，生活的緊急備用金也需預留至少半年的房貸資金。
許多人還會有一種迷思，就是「此生只會擁有一間房產」，可人生若從長期來看，我們可能面臨許多生活上的變動，以致於需要搬遷或轉換生活環境，因此房屋的需求並非一成不變。
一般來說，我們從單身、同居、已婚到有小孩，人生各個階段的居住需求可能不盡相同，可能會從一間套房、兩房一廳變成三房兩廳，在財力有限的情況下，換屋是常見的事；同時也因為年輕職涯變化大，在生活還沒穩定下來前，除了自住以外，單純投資也是不錯的選擇。
如果人生規劃比較明確的人，例如結婚生子，就可以考慮買下自住房，並且以自己最滿意的房子為主；如果人生規劃還有些許變動，可買房做為資產累積用途，那麼就可以選擇購買總價較低、投資報酬率高且容易轉手的物件為主。
在評估自己要選擇哪一種方案時，首先需要評估的是未來的生涯規劃，因為人生目標永遠優先於財務目標，金錢只是用來服務我們的工具；其次才是考量自備款額度、每月可負擔金額，再來才是貸款成數與利息等細節資訊，評估的優先順序至關重要。以下表為例，假設銀行評估我的財力，可貸款額度是2000萬元，所以買下第一間房屋時，可以選擇直接購買高總價2500萬的房子，或是保守一點，選擇1100萬的房子，讓投資房地產的選項更有彈性。
8.寬限期技巧
來找我做財務諮詢的客戶裡有一對夫妻，原本在外租屋，因為老婆懷孕準備生小孩，所以有自住屋置產的需求。夫妻為此陷入爭執，因為老公希望買的是 1,500 萬的房子，比較不會有月付金額的資金壓力，老婆則希望買到2,500 萬的房子，可以一次到位，滿足小家庭的居住需求與品質。
如果你符合以下情況，就可考慮使用寬限期技巧，降低月付壓力：
1.未來可能會換工作地點或搬遷居住地。
2.地區房價正在成長，想把握房價漲幅的機會。
3.每年收入逐年增加，若三年後整體收入增加，較能負擔後續的月付資金。
4.租金大於月付利息，就當作繳房租給銀行，但擁有房屋買賣權力。
這時就可以跟銀行商量貸款的前三年為寬限期，假設你購買2500萬的房子，自備款仍然是500萬元，利息1.31％，貸款三十年，前三年寬限期的月付金額會是21833元，就可以降低每月資金壓力；但要特別注意的是，寬限期過後，每月需負擔的本利和會增加至73321元。記得評估三年後的財力狀況，確保資金不會斷鏈。
房子未來還可以選擇轉賣或轉租：如果區域房價成長，轉賣可以賺到房屋價差；如果想要賺進租金收入，轉租可以賺到現金流，算是進可攻退可守的技巧。如果能與幾家銀行往來關係密切，甚至可以透過換銀行轉換貸款的方式，持續延長寬限期，有的銀行推出的轉貸方案甚至還可能降低利息。
9.房屋轉增貸小技巧
銀行估算貸款額度的基準，通常會抓一般人月薪的200倍，就是可以房屋貸款的金額，例如：月薪6萬，可以買1200萬的房子，或是房貸的本利和月付金小於月收入的30%。
銀行根據我的財力評估，可以貸款的總金額約2500萬元，所以當我選擇買下兩間低總價的房子後，包含第一間1100萬與第二間1500萬時，總貸款額度為 2600萬×80% ＝2080萬左右，對銀行來說尚有500萬上下的餘裕。
我買下的第一間房，貸款八成約885萬元，可是後來因為房價成長，對銀行來說，貸款成數從八成降至四成左右，貸款885萬÷240 萬＝36.8%。
由於房價上漲導致第一間房屋的貸款成數降至四成，這時可以透過跟銀行申請轉增貸的方式，從銀行調度資金出來做其他應用，也能享受到資產增值的實際益處，而非單純的紙上富貴。
以我個人的實際經驗為例，和銀行申請重新評估資產總值，銀行評估房價為2300萬元，並且以此為基準，重新核貸1400萬元，因此扣除原有的房貸885萬元，額外多出了500萬左右的現金，並且以較低的房貸利率計算，我就能利用這些現金轉作其他投資規劃，例如：公司周轉金、投資新創事業或投資上市股票等。
特別要注意的是，這筆資金是透過房貸增貸所創造出來的，因此銀行通常會規定不可再做買房使用，轉增貸技巧本身會提高槓桿成數，因此，在評估時也要一併將未來還款能力考量進去，避免造成未來的負擔。
10.生涯規劃如何影響房地產買賣？
買賣房地產前，我通常會先考慮自己的生涯規劃，特別是創業退休、結婚生子、全職進修與海外生活等重要的人生節點；再來就是我的財務狀況，包含收入支出與資產負債等，藉此對照未來每一年的生涯規畫與財務狀況是否符合，並且將自己與重要他人的年齡一併考量。
因為房地產是長期投資，需要長期規劃，接下來看能夠採取什麼樣的置產策略，在買進多間房產時也能提高報酬、降低風險，甚至因此翻身致富。
以下表為例，假設長期來看，房屋總資產會高達3800萬元，有兩種不同的投資策略：首購高總價與首購低總價房屋；因購買間數不同，每個階段需要付出的自備款也會不同；隨著間數的增加，銀行貸款成數會越來越低。
理論上來說，以下分別是首購高總價與低總價房屋的歷程：首購高總價房屋2500萬元，再加入第二間房屋1300萬元後，付出自備款是1020萬元，月付貸款金額是94510元；而首購低總價房屋1100萬元，再加入第二間房屋1500萬元，付出自備款是520萬元，每月月付金額是71568元。
當房地產進入買賣階段，我們通常會留意的基本資訊，包含房屋總價、貸款成數、房貸利息，這會影響銀行貸款給我們的額度，以及需要準備的自備款。
銀行評估房屋貸款的依據，通常以購屋者與房屋條件為主。購屋者的年紀與財力，房屋的屋齡、地點與屋況等，都會影響貸款條件；多數銀行規定貸款人的年齡限制，通常是在20到65歲區間，超過65歲以上的購屋者，可能會要求只能在名下有房產的情況下做抵押。
核算貸款的基準為「貸款年限」加「屋齡」不得超過五十年，若屋齡高於三十年，貸款年限較短，核貸成數也僅有五到七成。另外，許多銀行以「貸款者年紀」加上「貸款年限」低於80為標準之一。
作者介紹｜蕾咪（Rami）
投資理財YouTuber。歐美旅遊時尚部落客。臺灣自媒體產業發展協會理事長。來自臺東，卻不定期旅居歐洲的工程師女孩，畢業於臺大電子所，曾旅居義大利工作，並在美國知名企業擔任過研發工程師。
身兼作家、部落客、創業家等多重身分，同時為《商周財富網》駐站名人，曾接受多家媒體採訪，如遠見、Money錢、大美人、非凡、TVBS、衛視中文、三立、民視、公視、東森綜合、LINE TODAY等雜誌與電視節目，並曾受邀在實踐大學、中山大學、新竹市文化局、國防醫學院等單位授課與演講。
她在32歲之前就完整經歷了《富爸爸，窮爸爸》的ESBI過程：
‧員工（E）：22歲月入2萬多，26歲進外商月薪翻3倍。
‧自僱者（S）：27歲離職，在家接案，投資股票賺40%。
‧企業家（B）：32歲創業開設數位行銷公司。
‧投資人（I）：25歲靠工作與投資月入超過10萬，28歲每月被動收入10萬元，29歲更超過30萬，30歲買下人生第一間房。目前已購入三間房，並在臺東經營民宿。
本文經授權轉載自方智出版社《打造被動收入最重要的事》。
責任編輯／趙鳳玲
