買房的各種成本
首先我們先了解成本上的差異，最後才會帶大家來看實測的結果。
假設現在我們想買一棟2000萬的房子，貸款八成，頭期款是400萬，考慮到買房的一些前置費用，像是仲介費、裝修裝潢、代書、稅費等等…，假設這些費用是房價的10％，也就是200萬。房貸1600萬的部分採30年本息均攤，目前五大行庫房貸利率大概是2％，算下來每月要繳的房貸大概是5萬9千。
現在還有另外一種選擇，就是房子我們不買了、改用租的然後再把這一大筆存到的錢投入到股市。所以我們要比較的是：租房買股和買房自住，這兩種情況的淨資產累積情形。
租房的成本就是每個月要繳的租金，這不需要多說。但是各位有沒有想過，買房他奶奶的也是需要付租金的，也就是持有房地產的各種成本。
主要分成四種：
1.負債的利息成本
就買2000萬的房子來說，貸款8成，一共有1600萬是跟銀行借的，每年都必須繳2％的利息，就本息均攤來說，第一個月的應付利息金額是26,667元，之後隨著本金的償還，這個數字會慢慢遞減。
2.房屋折舊和維護成本（有分物理、功能、經濟性折舊）
這邊使用50年的年限、土房比7:3、每年折舊率2％、平均攤銷，折舊成本每年會是初始房價的0.6％。我覺得這已經是非常低估了，因為買房的人通常會有投資的幻覺。（買房的人通常會把自己的房屋視為一項投資，花大量時間、金錢和精力在房屋維護上，希望在將來能用更佳的價格賣出，以求更高的回報。）
3.每年要繳的稅負成本（地價稅、房屋稅）和管理費
這項成本每個人差異很大，這邊假設是當初買房價格的0.4％、然後每年隨通膨進行調整。地震火災險是每年4,000元、隨通膨調整。
4.資金的機會成本
這是最多人會忽略的地方，也是買房最恐怖的成本所在。這是實實在在必定會發生的經濟成本，像是2000萬買房一開始的自備款2成加上10％的購置成本，一共是600萬，這些資金當你選擇買房、把錢投入到房地產市場時，本來是可以選擇租房然後再把錢投入到股市的，正是這種選擇上的差異造就了機會成本。（基本上有國中畢業的人都知道做決策時要考慮機會成本。）
那這個成本有多重呢？根據全台三大房價指數，過去20年房價平均每年漲幅約4.5-6％左右。證交所公佈的加權大盤報酬指數過去20年為9.8％。0050過去19.5年平均年化報酬率約9.2％。
另外根據今年最新公布的《瑞信全球投資報酬年鑑》在過去123年裡，全球股市的實質年化報酬大約是5％，住宅房地產大約是1％。所以無論是全球市場還是單看台灣，差不多都是相差4％，這4％正是房市和股市的資金機會成本。
