在過去的這些年裡，有許多朋友諮詢購置不動產與否，如果以自用需求，人又還在租房子，除非能將資金在資本市場發揮到淋漓盡致的高手，不然多數還是建議有機會就買，但這些人之中，有些人或許是標的，或許是個性，亦甚至是目前所處的生活狀態，我會勸他不要買，例如小張。
小張是公務員，丈夫在金融業上班，要是打算過著歲月靜好，日子倒是很滋潤。偏偏事情就沒辦法那麼理想，性格保守的小張嫁了個冒險犯難的丈夫，這段婚姻裡面最大的難處並非婆媳或妯娌相處，而是丈夫投資捅出的財務窟窿，即使兩人收入都還不錯，加上沒孩子，沒看過他們有哪些過度奢侈的消費，到現在還在新北租屋過日子。
前年12月的某一天，小張晚上有點著急地打給我，說她丈夫看了一個市區捷運站附近10來坪的小套房，總價1500萬元左右，算起來單價破百，中等屋況，房子過了30年，屋主急著脫手，房仲請他們明早回覆。
「我老公說要買來租人，等於用房租養房子，因為屋齡很舊，老公說未來還有機會參加都更，就前段賺租金後段賺房價。」小張轉述著丈夫心中的盤算。
電話那頭的我默默幫她調謄本，查了前手價格與取得時間，同時上租屋網幫她看看周邊租屋行情，順口問到她們目前新北租屋處租金3萬元。當所有資料湊一起就能推敲出，該屋主當初買價並不便宜，單價雖然沒破百，卻已經是全棟最貴，屋主並沒打算少賺，開個很巧妙的價格，總價看似便宜，單價頗為驚人，加上該社區屋齡大，規劃上大小坪數都有，一樓都是生意不錯的老店，就已經具備不易都更體質，若真有辦法推動，這些小坪數的屋主土地持份少，參與都更最後不一定討得到便宜。
「這或許也是屋主想賣的重要原因吧。」我推敲著。
「如果打算買來自己住，那地點保值，你們倆上班方便，同時省下房租，就是空間小點得忍忍。如果你們要買來租人，這房子區域租金2.8萬到3萬元，你們房租也是3萬，算起來你們等於還要繳房貸，加上未來可能會升息，你們梭哈現金還貸款1200萬元，這樣買有點危險ㄟ。」我是這樣告訴她。
後來聽說她丈夫還是執意去買，因為太想要了，最後成交價還是幫社區站上單價百萬大關，當時的房貸利率還是地板價，他們可以拿到1.31%的好利率，以1200萬元貸款用30年本利攤還算起來，每月本息攤還4萬多元，除非打算只還寬限期，這樣一個月只要繳1300多元，期間到了就再顯神通，這也是有房客下的最理想狀態。
只不過，後來央行連續升息五次，反映在房貸上，用現在2.06%的地板價計算，每月本利攤還從4萬出頭變成44000多元，寬限期每月還款金額也突破2萬元大關，我心中替她們擔心，她後來都沒打來，我不敢主動問，只能祝福她遇到穩定好房客，若真不行，再不濟也就夫妻兩人自己住，壓力會小得多。
人教人教不會，事教人，一次就夠。
我也學習了。
作者簡介｜徐佳馨
住商不動產企劃研究室執行總監，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。
責任編輯／林彥呈
