黃先生打算換屋，但在預估規劃的過程中，他意外發現了一個財稅規劃的陷阱。他的自住公寓位於新北市，市價約為1660萬台幣。這套房屋是他父親在106年贈與給他的，因此成本為房屋評定價格和土地的公告現值60萬。這表示，國稅局將以1660萬的成交價，扣除60萬台幣的成本，認定黃先生出售房屋的獲利為1600萬台幣。
目前黃先生已經持有這套房屋7年，因此房地合一稅率為20％，因此房地合一稅高達320萬
黃先生有些後悔，當時用「贈與」取得房屋，導致取得成本偏低，要繳高額的房地合一稅。
善用「房地合一400萬免稅額」
經過專家Ｒ姐檢視，發現黃先生符合房地合一稅「自用住宅」的認定條件：
1.設籍條件：所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記。
2.居住事實：必須「連續」居住滿6年。
3.持有期間：在交易前6年內，房屋沒有出租或用於商業。
4.優惠次數限制：過去6年本人、配偶和未成年子女，也沒有使用過自用住宅優惠稅率。
可以扣除房地合一400萬的免稅額，房地合一稅率也從20％降為10％
房地合一稅計算：
（課稅所得額1600萬－免稅額400萬元）×10％自用稅率＝120萬元。
太好了！因為符合自住房地租稅優惠條件，房地合一稅由320萬降低為120萬。」
別忘了「房地合一重購退稅」
雖然已經降低，但120萬台幣的房地合一稅還是不少。
黃先生是要換屋自住，還可以善用「房地合一稅重購退稅」：
1、在2年內買賣房屋：無論是先買後賣或先賣後買，只要2次移轉房屋所有權的行為間隔不超過2年。
2、符合自住宅的規定。
重購退稅可以退多少？大換小：賣價高於買價，按比例退
假設黃先生賣出的房屋價格為5000萬，而買入的新房價格為2000萬。
賣房時所繳的房地合一稅120萬x（買進新房的價格2000萬/賣出房屋的價格5000萬）=退稅金額48萬
房地合一稅120萬，扣掉重購退稅48萬，實際繳納的房地合一稅降低為72萬
小換大：賣價低於買價，可全額退稅
假設黃先生賣出的房屋價格為1660萬台幣，而買入的新房價格為3000萬台幣。
賣房時所繳的房地合一稅120萬x（買進新房的價格3000萬/賣出房屋1660萬的價格），就可以全額退還。
黃先生的情況屬於「小換大」，因此房地合一稅120萬可以全額退還。
請注意！除了新制的房地合一稅，舊制的財產交易所得和土地增值稅也可以進行重購退稅。
R姐貼心提醒：
由黃先生的案例，我們可以發現稅務規劃的重要性。
為了避免未來的稅務問題，建議在進行任何房產交易前，都應該先諮詢稅務專家，才能保障自身利益，合法享受稅務優惠。
本文經授權轉載自R姐財富方舟-廖嘉紅
責任編輯／林俐
