吳先生105年購入並裝潢自住房產，花費1500萬，於112年1月出售2500萬。如符合自住房地租稅優惠條件，納稅額計算如下：
課稅所得＝成交價額22500萬元－成本及費用1500萬元＝1000萬
房地合一稅＝（課稅所得額1000萬－免稅額400萬元）×10％自用稅率＝60萬元
中區國稅局表示，吳先生於111年度已申請適用自住400萬元免稅優惠，故6年內他與家人就不可再適用此優惠。
自用住宅優惠，本人、配偶及未成年子女是「綁在一起」視之。少了自用住宅優惠，吳先生的房地合一稅為1000萬元×20％自用稅率＝200萬元
原預期60萬房地合一稅，膨脹至200萬 。
首先讓我們先了解，房地合一稅「自用住宅」的認定條件：
1. 設籍條件：所有權人本人或其配偶、未成年子女必須在該房屋辦竣戶籍登記。
2.居住事實：必須「連續」居住滿6年。
3. 持有期間：在交易前6年內，房屋不能出租或用於商業。
4. 優惠次數限制：6年內只能享有一次自用住宅優惠稅率。
可能會導致自用不符合，無法適用400萬的扣除額，而被補稅的情況：
情況1：家庭戶籍大挪移的稅務風險
當父母遷入房屋設立戶籍，而本人、配偶和未成年子女遷出時，雖然房屋稅和地價稅可享自用住宅稅率，但房地合一稅卻不適用。這是因為房地合一稅的設籍條件僅限於「本人、配偶和未成年子女」，不包括其他直系親屬。
情況2：未成年子女成年，稅務優惠不再
如果未成年子女的戶籍設在房屋中，但在6年後已經成年（尤其是民法修正為18歲成年後），而本人和配偶未設籍，則不符合房地合一稅的自用住宅條件。
情況3：為學區遷戶籍，恐失去稅務優惠
為了孩子的教育需求遷移戶籍，如果「本人、配偶和未成年子女」全部遷出，則無法符合房地合一稅的自用住宅條件，失去優惠。建議，至少留1人的戶籍留在房屋中吧！
情況4：創業夢想
6年內，即使沒有實際營業，設立公司或行號也會影響房地合一稅的自用住宅條件。
情況5：有情有義
借戶籍給朋友，稅務風險不容忽視。
因為人情借朋友設立戶籍時，必須要求朋友提供「無租賃證明」。
否則，國稅局可能會認定有出租或收租行為，導致需要補繳綜合所得稅，並且可能失去房地合一稅自用400萬的優惠。
這些條件是為了確保房地合一稅制下，自用住宅的優惠稅率能夠適用於真正用於自住的房屋。
如果未來有換屋或出售房屋，希望適用自用住宅的優惠稅率，建議仔細檢查是否符合上述所有條件，有疑問建議諮詢專家。
本文經授權轉載自R姐財富方舟－廖嘉紅
責任編輯／林俐
