炒作紅單引發民怨,日前內政部才會同行政院消保處、地方政府消保、地政及建管單位,同步就桃園、新竹、台中、台南、高雄等6個縣市,聯合稽查共23個建案。
事實上,由於預售屋缺乏即時實價登錄資訊,又具有期貨性質,從購買到交屋多需2到3年時間,初期投入成本低,頗受投資客青睞,而短線操作分成換約及紅單兩種。
非正式統計,預售屋賣紅單確實比例很高
這兩種的差別是,換約是買方在購買預售屋時,通常以房屋總價8%到10%不等的金額,和建商簽下房屋與土地交易合約,而在房屋開工或交屋前賣掉,將權利讓渡給其他人,就是換約。舉例來說,購買總價1000萬元的預售屋,簽約時付出8%,也就是80萬元的簽約金,開工前以1100萬元賣掉,投報率25%。
至於紅單,一般指的是預售屋預購單,房市專家陸敬民指出,紅單比較像是號碼牌,通常消費者會付給銷售案場10萬元金額,簽下一張粉紅色預購單。而若在七天內將該預購單以30萬元賣給其他人,獲利20萬,投報率則高達200%。
「紅單都是一倍、兩倍在賺,10萬是基本,通常玩紅單都是有賺就跑,為什麼一般人遇不到,原因很簡單,因為你不是建商、代銷的口袋名單,這些人才有機會接觸。」市場人士指出,現在打房風聲起,若去問業者,「10家有9家會說自己沒有賣紅單,但別人有在賣。雖然沒有實際做過統計,但預售屋賣紅單確實比例很高,至少有一半。」
除非是高頻率的普查,否則效果有限
該名市場人士指出,通常代銷比較會去養所謂口袋名單,畢竟代銷要將房子賣掉,才有傭金收入;至於建商則是走高周轉率、自建自售,需要快速清庫存者,才會去養口袋名單,目的都是將建案先賣給投資客,投資客再去轉給下一手。
一般操作手法是,建案正式開案前,先以較便宜的價格讓口袋名單投資客預購,當市場好時,投資客可以轉賣紅單,或者是自行簽約,未來要換約或是交屋後轉售都可以。
「只能說不賣紅單的建案少之又少,有些代銷、建商不會幫投資客轉賣,投資客必須自己去找下手,可透過房仲賣;有些代銷則會協助銷售,所以才會發生民眾在看預售屋時,發現建案不是說完銷怎麼還在賣?其實就是賣轉售戶。」
至於內政部稽查紅單,市場人士認為,基本上沒甚麼效,一年365天只抽查一次,「這就是大海撈針,誰會怕?抓到了也沒幹嘛,講白的不過是作秀。」但業者因為怕被查,確實會轉趨低調,但也只不過是將紅單買賣從檯面上轉為檯面下,影響不是很大,除非是高頻率的普查,否則效果有限。
唯有市場好時,才會有人去炒紅單
住展雜誌研發長何世昌指出,如果政府做不到高頻率普查,與其一昧禁止紅單,不如建立全國預售屋合理化列管機制,甚至可以採取紅單買賣實名制,規定每人一年買賣紅單上限,讓這些人仍有的賺,但又不至於太誇張。
這有甚麼好處?何世昌認為,如此一來可以既減少炒作機會,二來也可鎖定一次可以包下一個建案的大戶,因為過去紅單買賣基本上逃漏稅者居多,建立系統化列管及實名制後,就可以課到這些人的所得稅。
為什麼應該管制紅單?基本上紅單轉賣就是炒作房價的投機行為,這些人要去賭的就是下一手有人加價買,唯有市場好時,才會有人去炒紅單,而市場好時,房價也特別容易上漲,當紅單炒作越普遍,越會助長房價上漲。