今(18)日行政院跨部會小組擬改革房地合一稅制,初步研議將短期持有的時間定義,從原本的2年延長為5年,出售稅率交易利得,也從原本的取得後1年內交易,延長至2到3年,讓外界認為將大大壓制投資客短期炒作的空間。但事實上,真的是這樣嗎?
12月7日中央銀行的一紙打炒房行政命令,讓投資客及建商們措手不及,對於建商來說,將購地貸款由原本的無規範改成6.5成,且保留1成動工後才撥款,另外需檢附具體興建計畫。
上有政策,下有對策
自然人的第3戶購置貸款也降為6成,且無寬限期,另外,最多人使用的公司法人購置貸款,第一戶僅能貸款6成且無寬限期,第二戶貸款5成無寬限期,新北市地政士公會公關主委鄭文在指出,央行這招是直接斷了投資客的金援。
「最近的一人公司真的很多,看似景氣復甦,公司林立,其實多是為了降房地合一稅才設立,原因是個人房地合一稅,非自住是15%至45%,法人則是單一稅率20%。」鄭文在說。
但是,別忘了上有政策,下有對策,鄭文在表示,在政府防堵法人單一稅率20%前,早有一群投資客去拆解房地合一稅的內容,這群投資客發現設置公司法人作業成本偏高,必須請會計事務所做帳、報稅、記帳等,是一筆不小的開銷。所以他們直接從土地增值稅下手,明確簡單,還免作業成本及記帳費。
鄭文在表示,政府為了避免重複課稅,房地合一稅在課徵土地增值稅後,可以從房屋土地交易所得額中,再扣除因為繳納土地增值稅的土地漲價總數額。重點來了,土地增值稅稅率是20%、30%、40%,房地合一稅非自住是45%、35%、20%、15%。
打房的同時,投資客已經超前部署完成
也就是說,如果高報土地移轉現值,只要繳納20%的土地增值稅,就可以避免第一年45%的房地合一稅,賣方現賺25%,且墊高的土地移轉現值還可以在買方再出售時「超前部署」免受土地增值稅的課徵,投資客何樂而不為?
鄭文在分享,有一個投資客賣了一間近800萬元公寓,沒有裝潢、未滿一年,現賺110萬元,如果以必要費用5%計算,所得金額為70萬元,此時必須繳納的房地合一稅為70萬元的45%,也就是31.5萬元。
但是,這名賣方卻將這70萬元轉換成土地漲價總數額,讓政府課徵土地增值稅,結果是只要繳納70萬元的20%,也就是14萬元,現省17.5萬元。
鄭文在指出,土地增值稅20%稅率就和現在打房的公司法人購置住宅稅率相同,而且還保證免設立公司、保證免會計事務所記帳、保證買方短期內移轉不用再繳土地增值稅。「看來打房的同時,投資客們已經超前部署完成,並且截彎取直,直球對決,房地合一稅也該補破網,檢討一下了。」