你應該知道的是：日本首相因疫情宣佈首都圈緊急事態後，外界不免憂慮東京奧運即使延期也恐難逃泡湯厄運。但從房市來看，東京房價反應出截然不同的樣貌，作者指出，全球資金氾濫，有相當一部分湧入日本房市，加上價位相對便宜，才會造就這種現象。
充滿挑戰與危機的2020年結束了，根據最新產業研究報告指出，東京成為2020年商用不動產投資者最愛城市，僅僅前三季，投入東京的買屋資金就高達193億美元，對於日本房地產未來，全球投資者不懼肺炎紛紛樂觀加碼，這一現象正好解答了：為什麼在肺炎下，空屋率與租金降價，日本房價不但不降，還有逐步隱隱往上的趨勢。（延伸閱讀：台北房價有多離譜？旅日地產專家嘆：東京蛋黃區每坪才62萬，而且是實坪！）
筆者認為，真正讓日本房地產價格往上的原因，是來自全球低利率政策產生的大筆現金，與日本房地產長期以來的高報酬和穩定性。
市場熱錢橫流 追逐收益前進房市
儘管肺炎目前依舊考驗金融市場信心，但全球央行眼下積極印鈔，利率急降，市場充斥熱錢與貸款意願，推升了股票市場與房地產市場的熱絡，台灣央行也正是因此跳出來宣示打豪宅，而原先就是負利率的日本更不用說，房地產投資成為最好的投資標的之一。 （延伸閱讀：疫情這麼嚴重，為何房市還是不會崩盤？支撐多頭的關鍵，看完這些圖表就懂了）
從專業的房地產投資組合，更可以看出日本房地產被大力看好；不少投資人支持的REITs不動產投資信託(投資者小額投入，交由大型基金操盤投資房地產)，一向是穩健獲利的代表，以幾檔具有代表性的信託來看，iShares全球不動產投資信託ETF(美股代號:REET)裡，截至11月日本地區就佔了8.79%，加拿大大型不動產基金BGO宣告將在未來三年內，對日本不動產市場最高投資1兆日圓，這些都是很好證明了投資者對於日本房地產的信心。
和各國不動產比起來，日本房產作為投資標的，一向都以穩定投報率聞名，從價格來說，東京比起其他已開發國家的大都會像是紐約相對便宜，加上香港近兩年的政治因素導致資金外流，更讓東京成為優先首選。
因此，全球熱情的投資家與大型機構相繼入場日本，絲毫不受短期因疫情導致的商辦租金下滑與空屋率增加等現象影響，這才是日本房價真正的上升動力，而非只是單純建商減少供給與民眾購屋需求造成的。
商用不動產才是火車頭
至於大家最關心的未來日本房價漲跌，以筆者個人最熟悉的東京都來說，真正具有長期成長能力的，就屬港區與澀谷區了。（延伸閱讀：東京封城一個月，比奧運延期還要傷！日本經濟學家預估：光個人消費就蒸發2.5兆）
日本不動產價格發展，商用房地產是火車頭，先有當地的商業區規劃，造成話題性，隨後公共建設與商業設施落成，整體價值上升，生活品質與需求達到滿足，才會有一般住宅房地產進入，產生更多投資意願；港區與澀谷區目前的發展都符合這個成長模型，比起因奧運產生的各種設施，澀谷區重要公共建設澀谷站開發計畫在2025年將落成，或許因為疫情會有所波動，但目前仍在持續進行，港區則有新磁浮列車與新幹線站陸續開發的計畫，預估將到2030年才會達成，但都對東京不動產價格未來具有正面影響。
作者為創業家，旅居日本第12年。臺灣出生，早稻田大學企管碩士、經濟學學士，取得日本房地產仲介專門執照（宅地建物取引士）。
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責任編輯/周岐原
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