「你應該知道的是：許多外國人從2013年起進軍日本房地產市場，然而跟日本長者不同的地方在於多數投資人因為所謂的『奧運紅利』，而將日本房地產當作資本利得來操作，然而在新冠肺炎疫情下，若無急售需求，建議持續保有日本的房地產收租較不易受市場影響。」
最近因為新冠肺炎的關係，有許多朋友問我：「日本房市會不會跟台灣在2003年SARS時一樣崩盤？」
要探討這個情況前，我先以宅地建物取引士專業，帶大家了解日本房地產的投資人有哪些，與這些投資人的行為會如何影響整體房價。
首先，自從泡沫經濟後，日本新一代的年輕人比起上一代，對於「自身的物質享受」看的比金錢收入還要重要，因此目前在日本房地產市場上的投資人群體以日本老人及外國投資人為主。
先來談談日本老人，因為日本進入少子高齡化社會，年金及社會保險越來越嚴峻，比起資本利得，多數的日本老人在房地產投資上更看重的是持續的房租收入，並將這些收入當作退休金來使用。
第二是外國投資人，其中更以華人佔最多數。多數中國投資人搶在中國限制資金外流前購買了日本的房地產，一部份是避免資金受到中國政府的管制，一部分是透過成立公司購買房地產，進而申請經營管理簽證來獲得日本居留權。有許多投資日本房產的台灣人是因為2013年起台灣各大仲介進軍日本房地產市場，大量分享了日本房地產的資訊，相較於台灣的高房價，日本的房地產價格在2013年屬於非常適合投資的價位。然而，跟日本老人不同的地方在於，多數投資人因為相信各大仲介所提出的「奧運紅利」，而將日本房地產當作資本利得來操作。
那這兩群人會如何影響今年的房地產呢？ 對於本來就是希望穩定租金收入的日本老人及少數外國投資人來說，2020奧運年或是其他年份「正常來說」都不會有影響，然而巧遇今年的新冠肺炎，對於特定族群投資人（如：肺炎確診）可能會有突然需要的大筆支出（住院、醫療費用），特別是目前疫情下中國投資人更會需要現金因應特殊支出與財務規劃，而出售手上的房產。 對於當初就計畫在2020年販賣手上房產的海外投資人，今年勢必是個會出手的年份。而此次的新冠肺炎更會讓這些投資人積極求售，期望能夠盡快的賣出。
透過投資的基本概念─供給與需求，我們可以知道當供給大於需求，價格勢必會下跌。因此當上述的特定日本老人及海外投資人前仆後繼的將手上的房地產投入到市場上來販售，而有興趣得購買人相對沒有提升的情況下，房價必然會因此而有所降低。
不過奧運畢竟是個短期的活動，對於整體房價的影響有限。日本整體的公共建設多數都已排到2035年，接下來的房地產投資更應該多參考區域團體公布的建設計畫。
此外，建議如果當初買到好價錢並且不急著求售的投資人可以持續保有日本的房地產收租，因為租金比起買賣價格更不容易跌價。
作者/黃郁傑 Jack Huang
創業家，旅居日本第12年。臺灣出生，早稻田大學企管碩士、經濟學學士，取得日本房地產仲介專門執照（宅地建物取引士）。
本文獲授權轉載自《筆下談日本》
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