有民眾買新房，貸款8成房貸、10萬交屋保留款，在交屋前，驗屋的缺失卻一直沒修好，民眾為了反制建商，要求銀行不得撥款，想藉此逼迫建商改善缺失，沒想到代銷卻急著打電話說；「房子都過戶了，不撥款。是會被告的。」
遇到這些問題該如何解決？其實在簽約時就要先留意，不然到複驗的時候，如果不是重大瑕疵，房子已經過戶到買方的名下，不撥款的話，是違反比例原則的，法律上會比較站不住腳。
最理想的交屋流程
買預售屋的「最理想」交屋程序，首先為「銀行端」、「工程端」的程序，兩者會同步進行，雙方會先與銀行人員對保，同時進行房屋的初驗，列出缺失後，雙方會預定下次的複驗時間，複驗驗收完成後，建商就會同步把房屋過戶給購屋者，於是銀行就會開始撥款給建商，就能順利交屋。
驗收卡關要繳貸款？
但並非每次都會有這麼完美的交屋狀況，如果複驗時，房屋未修繕到滿意狀態，導致有二驗、三驗甚至四驗的可能性，這時候特別需要注意，因為流程還是持續在跑，銀行端的流程是整批建案一起狀態，並不會因為你這一戶的驗屋問題暫停，就把房子過戶在你的名下，並且銀行會同步要求撥款，這個時候購屋者卻還停滯二驗、三驗的階段，沒辦法交屋入住，還須繳房貸利息。
如果購屋者不願繳房貸，是不符合比例原則的，因為這個時候房子整個結構、內裝都完成了，而且已經過戶到你的名下，如果只是因為漏水、或者磁磚裂開等的驗屋問題，而不願意支付占比80%的房貸，瑕疵與價金是不符合比例原則的，如果訴諸法律，輸的機會很高。
驗屋三招自保教戰
一、驗屋有問題找驗屋公司初驗把關
最好在一開始把所有的缺失都提出，而不是每次都提新的缺失。建議大家可以找專業的驗屋公司，在初驗的時候就可以把關，若發生驗屋糾紛的時候，也會有相對齊全的文件可以舉證。畢竟這是公正第三方開立的驗屋報告，採信的成分也比較高。
二、撥款後針對遲延交屋產生的利息要求賠償
購屋者在撥款後，還是可以舉證，針對遲延交屋的而產生的利息，要求賠償，不過，這樣的作法，是比較曠日廢時的。而且要對抗建商的專業法務人員，需要準備的文件就要比較周全。如果可以的話，最好用協商的方法解決，請建商多少負擔一些遲延交屋的利息。
三、簽約前留意交屋保留款條約
在購屋簽訂契約前，特別留意「交屋保留款」這個條約內容。交屋保留款內政部有規定是房屋總價5%，像是購買一千萬的房子，是有權主張可先留下50萬的交屋保留款，等到確認房屋沒有問題後，再將餘款付給建商。
如果建商在複驗的時候，未善盡修繕責任，此時購屋者可以拿著5%交屋保留款向建商談判。相對的交屋保留款價金只有5萬到10萬，對購屋者的保障是比較低的。
不過，現在市場上願意提供5%交屋保留款的個案真的很少，大部分會用磋商條款做調降。可以在簽約前，先與建商討論契約規範，有些建商會做些退讓，畢竟和氣生財。也可以向當地政府的地政局申訴，要求建商依規定更改。希望大家都能夠順利交屋，入住自己喜歡的房子。
作者／李奕農
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責任編輯／林喬慧
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