一.前言
走在台北街頭，滿街的老房子映入眼簾，作為一名台北市民第一個浮現在我腦海的想法，就是都市更新。唯有都更才能改善老房子帶給城市美觀的負面影響和公共安全上的疑慮。然而在台北市進行都更，必然會碰到一種阻礙，那就是滿地叢生的違章建築。
猶記得筆者一次站在松山區民生社區活動中心的九樓健身房窗邊，由上而下望向周邊的建築形態，透天頂樓滿滿的鐵皮加蓋，這些違建獨棟透天，倘若房地所有人合一還好辦，惟實務上往往土地所有權與違章建築所有權歸屬於不同人，而違建在經過讓與後，由於建物本身並未辦理所有權第一次登記，受讓人無法依照民法第758條辦理所有權移轉登記，只能受讓建物的「事實上處分權」，那麼這些僅僅持有建物事實上處分權的住戶，面臨老房子的都更，在建商的壓迫下，又有什麼權益可以主張呢?
立法院會在2018年底三讀修正都市更新條例，簡化都更申請程序；其中著名的文林苑條款建立了三加一道程序，遇上爭議就可以強制舉行聽證，若聽證會仍無法解決爭議且協調不成時，地方政府就可以公權力介入代拆。
這項條款大大加速了都更的進程。但是對於如本文接下來要探討的中泰案中關係人相關權利涉及更龐大更複雜背景的個案，在處理上仍有不及，下一篇文章筆者也將引用釋字709號所闡述的法理給予政府相關作為未來都更條例修法之建議及方向。
二.認識我都更制度和違建的現況
根據內政部不動產資訊平台在今年第二季最新的統計資料（如下圖），我國住宅平均屋齡高達32年，其中首都台北市屋齡更高達36.31年；若我們以30年作為界線，全台灣超過30年的老房子高達450萬戶，比例超過總戶數的一半，其中又以台北市占比最高，達到該市總戶數的71%，都更進程的加速勢在必行，否則根據內政部次長花敬群的說法，按照估算再過十年全台灣超過30年的老房子恐怕將高達75%，相當嚇人，為保障人民的居住安全及生活品質，加速都市更新，有其必要性及急迫性。否則一旦發生大型天災，後果恐怕不堪設想。
接著來簡單的介紹我國的都更程序:
首先都更的目的不外乎在促進都市土地的再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與都市景觀，提升公共利益等，於是在民國87年，政府特制定了「都市更新條例」隨後公告施行。 而現行的都更程序就是依照都更條例相關規定，針對都市之發展狀況、住戶的意願、當地經濟發展及整體景觀、公共安全等，進行全面的調查以及評估，並且視實際情況劃定更新地區、訂定或變更都市更新計畫。
而我國的都更程序概括下可以分為六大階段：分別為
