自金融海嘯以來，全球擁有房產者享受了逾10年的超低利時代，如今形勢全面改觀，美國聯準會（Fed）於5月4日宣布升息2碼，為22年來最大升幅；英格蘭銀行5日跟進升息1碼，將資金利率水準升至1%，為13年來新高。為對抗居高不下的通膨，各國央行啟動升息循環，房貸族的利息負擔增加，對房市可能造成什麼影響？
新冠疫情期間，各國實施超寬鬆貨幣政策，利率降到趨近於零，加上需求強勁，房地產價格不斷創歷史新高。《經濟學人》調查指出，美、英兩國房產出售速度超過以往，而評比的20個國家中，兩年來房價上漲幅度最高的是紐西蘭，漲幅高達46%；其次是美國（漲幅達31.2%），而澳洲(漲幅達27.6%)，加拿大(漲幅達26.3%)，都相當可觀。
兩年來紐西蘭房價上漲46% 高於歐美各國
由於通膨居高不下，聯準會啟動升息循環，開始縮減資產負債表，並暗示接下來將持續採取緊縮政策，帶動其他主要央行跟進升息。《經濟學人》指出，投資人預期，聯邦資金利率在2023年初將升至3%，這將是目前利率水準的3倍，儘管目前房市依然一片榮景，但利率升高之後，房貸族的負擔加重，也可能對房市產生衝擊。
究竟這一波波升息趨勢，對房市可能帶來多大衝擊？《經濟學人》指出，多位經濟學家認為目前不至於發生類似2008年全球房地產崩盤。自金融海嘯以來，金融機構放款趨謹慎，由於房市的供給緊俏，而需求持續增加，勞動市場表現強勁，對於房價應有支撐。然而，隨著資金成本逐漸上揚，利息負擔大增，可能降低濳在購屋者的意願。如果利率上揚對需求的衝擊夠大，可能使房價下跌。
觀察房市風險指標，《經濟學人》除了比較房價上漲幅度，還包括房產所有人擁有房貸的比例，浮動利率房貸占所有房貸的比重，以及住宅貸款餘額占家庭可支配所得比重等因素。今年2月歐盟金融監理機構（ESRB）曾對丹麥、盧森堡、荷蘭、挪威和瑞典等國的房貸比重偏高，提出警告。隨著利率上升，這些國家的民眾不僅利息負擔增加，還要面臨日常食物、能源價格上揚的衝擊，荷包大為縮水。
綜合分析，《經濟學人》指出，美國經歷次貸風暴之後，放款者與借款人較為謹慎，固定利率房貸較普遍；相較之下，澳洲、紐西蘭、加拿大和北歐的房市對利率大幅上揚最為敏感。許多國家目前房市的需求仍大於供給，由於勞動市場強勁，疫情使得遠距工作普及化，民眾對生活空間的需求也增加。此外，由於房市供應緊俏，帶動租屋市場租金上揚，英國4月房租平均價格比2年前上揚15%，美國去年則上揚20%，全美各大城市中，以邁阿密租金上揚50%，最為驚人。
台灣住宅價格指數歷史新高 台南漲幅六都之冠
在台灣，依內政部公布2021年第4季全國住宅價格指數為117.50，創該項統計公布以來新高。如果與疫情發生前2019年第4季相比，兩年來，全國住宅價格指數上揚12.82%；六都之中差異頗大，兩年來，以台南市住宅價格指數上揚20.20%，漲幅居冠，其次是台中市，漲幅達17.82%；第三為桃園市，漲幅為15.29%，高雄市漲幅達13.24%，也相當可觀。
新冠疫情加上俄烏戰事拖延，通膨持續惡化，聯準會啟動升息循環，各國央行紛紛跟進，然而，由於各國經濟情勢不同，升息的幅度、速度不同，對房市的影響也大不同。在台灣，儘管央行已祭出4次選擇性信用管制措施，3月中旬升息1碼，房價依然高漲，關鍵在於控管資金的水龍頭。誠如前央行副總裁、東吳大學講座教授許嘉棟所言，「資金氾濫的情況下，再怎麼打房，效果總是有限。」
