意料之中，央行在未祭出新一波打房政策下，宣布調升政策利率半碼及新台幣存款準備率一碼，呼應外界對央行升息半碼的預期。
相較於其他更有急迫性的經濟議題，房市並非首要之務，對央行來說，要處理房市工具不少，現階段可以靠節節高升的存款準備率，迫使銀行不動產放款更為謹慎。除此以外，內有對各行庫的輪番金檢，外有行政院還有平均地權條例修正案在立法院等待通過下，都是房市的負面因素。
客觀數字上，從今年第二季以來，買賣移轉量不振，建築融資餘額等指標也表現疲軟，皆是房地產轉冷的徵兆，此時當然無須隨著政治起舞，讓行政工具精銳盡出，僅調升政策利率和存款準備率，就已經足以對房地產市場產生衝擊。
在這次升息後，反映在購屋人心態上，自用客戶和投資客戶都會開始偏向觀望，不僅是溫水煮青蛙的恐慌，更反映價格修正的期待。
對於將本求利的投資者而言，對投資報酬率的要求也會提高，租金會漲的同時，精打細算的投資者，不僅以報酬率估算，更會回歸到產品力本身，屆時標的強不強，不用業者舌燦蓮花，數據和氛圍就會說實話。
所幸，若局勢不變，通膨轉佳，相較於過往，利率仍處於低檔，各銀行提前準備，市場也還有買盤蠢動下，只要產品本身不要太離譜，買氣歸隊只需有人願意明顯降價，前方有險，卻不至於太險。
兩大暗箭正在弦上
可是，對於房地產市場來說，升息是明槍，還有兩大暗箭正在弦上。
其一是台幣持續走弱。近日，新台幣匯率已貶至31，比起年初27.6，幅度不小，在聯準會持續保持緊縮性貨幣政策，且試圖以升息強壓通膨下，經濟衰退風險提高，這些都將有利於美元。同時，匯率貶值雖有助出口，卻不利於進口，台灣民間大宗物資多仰賴進口，在廠商成本提高下，勢必反映到售價，對民眾購買力將產生負面影響。
其二是通膨陰影揮之不去。主計總處於日前公布8月物價調查結果，通膨率降至2.66％，比預期和緩，是通膨率連續兩個月下滑，也是半年來第一次低於3%，顯示停滯性通膨的風險已大為降低，加上國際原物料走跌，理論上應該能讓通膨緩和，偏偏台幣續貶，輸入性通膨的風險蠢蠢欲動，狼前虎後，前景難料。
各研究單位也預期，在出口動能減緩、投資趨保守及民間消費回溫下，國內明年經濟表現不甚樂觀，加上俄烏戰爭膠著，兩岸關係緊張，這些累積出的不確定因素，雖說不動產具有抗通膨效果，在生活消費增加的壓縮下，都會讓民眾在進行房地產這類大型支出時，採取更加保守的態度，若沒有太大的利多相持，房市交易無論價量，短時間內都很難有正向的期待。
不過，相較於美國聯準會日前為了壓抑通膨，不惜經濟大幅放緩以及失業率升高的代價卯起來升息，台灣如此幅度是否足以因應接下來的經濟變數，這才是對於後續的不動產市場來說，最大的隱患。
作者簡介
住商不動產企劃研究室資深經理，著有《房市專家教你買一間會賺錢的房子》、《30堂千萬房產課》等書。
責任編輯／林彥呈
