備註 ：止贖是指屋主未能按時支付抵押貸款後，貸款公司收回抵押房屋
2. 商業房地產銀行貸款曝險超過4成集中1,000億以下小銀行
細看上述較嚴重的商業房地產，疫情期間，由於許多行業轉向遠端工作大幅減少辦公室的需求，使得依賴上班族的商業辦公室及市中心零售物業價格出現調整，抵押品商業辦公室的估值修正，同時過去一年快速的升息，也造成商業房地產貸款的借款人到期無法再融資的風險明顯增加，並可能延伸造成商業貸款持有人的損失。
而根據聯準會整理，包含辦公室、休閒酒店、零售店、倉庫、相關建築及土地開發貸款，有高達6成是來自銀行放貸，其中有接近4成主要集中在第四類以下銀行（資產規模小於1,000億），而一家銀行承受商業房地產貸款損失的能力，主要取決於貸款相對銀行整體投資組合的比例，相比 GSIBs 、第二至四類銀行商業房地產佔總貸款比例為 2.66% 、 6.62%，第四類以下銀行則高達 27.84%，這也是為什麼這幾次中小型商業銀行會出現問題的關鍵原因之一。
MM 研究員 ： 美國房地產佔金融資產比例高達 5 成，在疫情期間大幅上漲的住宅、商業房地產估值已經處在歷史高位，而遠端工作的結構性轉變，使商業辦公室需求明顯減弱，曝險過度集中第四類以下小型銀行在高利率環境下，也將被迫緊縮貸款條件，推升借款人無法再融資風險，我們認為三大風險：估值過高、需求結構性轉變、再融資條件收緊，將持續給予商業房地產市場、中小型銀行帶來壓力。
二、美國商業房地產：辦公室疲弱，但工業、零售仍有支撐
了解美國商業房地產市場、中小型銀行的風險之後，市場最想知道的莫過於這是否會造成連鎖性的金融風險爆發？我們則認為美國商業房地產主要出問題的是在辦公室項目、而住宅房地產長線循環尚未走完，因此出現金融風險爆發的時間點尚未到來。
MM 研究員： 從商業房地產細項供需基本面來看，目前大幅惡化的是佔整體房地產市場市值 3.8% 的商業辦公室，主要受到疫情後遠端工作、人口移動的結構性需求轉變，淨吸納量負值擴大、空置率創下 30 年新高，供需基本面有進一步轉差的風險。
所幸佔比較高的多戶型淨吸納量大幅收窄、租金也維持高檔，顯示需求尚未出現進一步惡化現象，而工業、零售類型則淨吸納量皆維持在正值，空置率則處在歷史低檔，透露供需基本面仍然健康，因此美國商業房地產雖仍將受到商業辦公室疲弱壓抑，但是在多戶型、工業、零售類型空置率未大幅回升的背景下，各類型商業房地產大量違約，並造成連鎖性金融風險的機率較低。
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責任編輯／林彥呈
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