我們想讓你知道的是 : 先前中小型銀行事件中，市場關注焦點放在美國商業房地產的違約上，到底商業房地產的真正狀況如何？有沒有危機？美國房地產循環即將結束了嗎？
M平方自 2023/3 矽谷銀行倒閉以來，依序討論了美國銀行業三大逆風、非銀機構狀況、並解讀大型銀行仍不需要擔憂、同時將影響金融體系的關注重點放回債券與房地產上，而在債券定價隨聯準會暫停升息止穩後，金融風險系列文的最終章便將回到當前市場最關注的美國房地產市場，我們將詳細拆解美國商業、住宅房地產，甚至細看商業房地產中多戶型、辦公室、工業、零售商業不動產的基本面，並從長線循環解讀美國房市泡沫是否存在。
一、美國房地產估值處在高位，高利率將持續給予壓抑
聯準會每年 5 、 11 月固定會發佈金融穩定報告（Financial Stability Report），並從四個面向，包括資產估值、企業與家庭借貸、金融部門槓桿、資金風險，去評估美國金融體系是否穩定。根據最新 2023/5 報告顯示，美國住宅（55.7 兆、 34%）、商業（23.8 兆、 14.6%）房地產合計佔主要資產規模比例接近 5 成，同時主要機構在 2023/2 ~ 2023/4 月的調查期間，普遍認為美國房地產市場可能引發系統性危機，尤其在高利率環境下，商業房地產估值、需求的結構性轉變，將有可能傳導至大量貸款曝險在商業房地產的中小型銀行，造成金融不穩定的壓力。
而報告提及美國住宅、商業房地產風險，主要來自資產估值、銀行在商業房地產貸款曝險面向，我們摘要重點如下：
1. 住宅及商業房地產估值處於高位，後者貸款條件收緊且需求放緩
去年以來，住宅價格增速明顯放緩、商業房地產部分類型價格年增翻負，顯示兩者的價格已出現趨緩甚至衰退，而從住宅中所有權人約當租金及 10 年期美債殖利率的估值模型來看，估值已呈現 2008 年以來新高，代表商業房地產出租金佔房價比例的指標 - 資本化率（Capitalization Rate）則也處在歷史低位，簡單來說，美國房市的估值確實過高。
而從聯準會最新銀行貸款意見調查（Senior Loan Officer Opinion Survey, SLOOS）中，則可看見兩者差距，住宅房地產抵押貸款標準因聯準會的升息出現緊縮，但影響程度未如 2020 年疫情時期嚴峻，同時淨需求比例因近期景氣未再惡化而開始攀升。反倒是在商業房地產部分，市中心商業辦公室基本面疲弱，除了空置率明顯上升、租金增長大幅下降外，顯示商業房地產貸款放貸標準、需求皆明顯收緊，成為目前美國房地產中較為脆弱的區塊。
