老屋更新的「增加」需求大於少子化「減少」的需求
再以少子化的情況來看，依國發會的研究報告估算，150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人，約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象，但縱使採用低推估的72.5％計算，每年的平均人口減少數也只有不到0.7％，10年6.9％，充其量最大也只是每十年減少（~160萬人）的規模，亦即每十年減少約64萬戶（每戶2.5人）的住宅需求。縱若以最極端的低推估情況來推估，每年減少16萬人（6.4萬戶），仍是有11.5萬戶的更新需求。
而依現況來看每年推出的新屋數量不到10萬戶，10年不會超過100萬戶，還是趕不上老屋的更新需求。
新屋的房價不會大幅下跌
因為老屋的不適合居住，所以當然會引發這些老屋屋主的換屋需求，而在當前1999年以後蓋的房子（依921地震以後新法規設計、施工的建築物，能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標。也就是新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。）而這樣的房子在現況中還不到全部住宅數量的18％（156萬戶），這些存量加上每年新蓋不到10萬戶的房屋數量（含老屋改建），再加上前幾年新蓋好未賣出的新成屋（~7.5萬戶）仍是無法滿足老屋屋主的換屋需求的，而在當前這些新成屋沒有被消化之前，亦即5年之內，房價還會存有議價空間，只要誠意的去和建商洽談（所謂腰斬根本是個不切實際的笑話，建商有他的成本負擔，根本不可能賠本售屋），未嘗不能談出個理想的好價格，否則等到這批新成屋消化完畢之後（約5年後），房價是很有可能再度翻升的，這種情形就如同2003年的情景，我估計到時新房房價仍將呈現緊俏局面，而老房房價將持續一路下修，跌到最後甚至跌破土地的地價。
＊作者為台大土木工程系畢／營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊《台灣商務》平台，授權轉載。
