把空屋逼入交易或廉租市場，比狂蓋公宅更快速，也不浪費資源、降低污染。而如何把空屋逼出來呢？一、建立空屋資料庫，沒有普查資料，就無法對課稅、都市計畫與後續政策研發做準備；二、墊高空屋的持有成本，例如落實空屋稅、提高非自用住宅貸款利率；三、老屋落日，公開結構技師對老屋的防災能力評分，使防災能力也成為公開資訊，一方面推動租金分級，也可以推動防災都更、拉皮更新與土地重劃；四、政府做莊，推動包租代管；五、利用空屋囤房稅收，對租屋者進行租金補貼；六、修自治法規，讓產權與安全有問題的廢墟能公辦都更。
公宅是種社會氛圍與世代文化
溝通需要成本、對話需要成本，若沒有人願意承擔這成本，社會的溝通與對話都無法發生。推動公宅的地方座談會，反對方訴諸現在社區的安定，與巢運的居住正義、專家學者的都市願景，溝通沒有交集。到場的里民多為反公宅，表面理由不外乎更多人口會交通堵塞、社區停車位不夠、擔心治安敗壞、造成更大量的垃圾問題等等，而是希望蓋公園、捷運站、里民活動中心或停車場等，在專家提出諸多配套後，堅持反對的實質理由，最終才會脫口是擔心影響房價。
蝸居或買方是希望房價、租金跌，擁宅者希望價漲，但主計總處的資料，台北市住宅自有率84.18%，新北市84.33%，意思是擁有大台北地方投票權的市民，超過8成4擁有自有住宅，擁宅者永遠覺得自宅奇貨可居，不願降價或降租。但蝸居者，能喊聲卻沒有在地選舉權，始終沒有政治影響力。
消費是長期養成的文化，當買賣雙方在文化中都不認為房價會跌，那跌價就不會發生。放眼北市東區，屋主持有成本低，寧可整排高掛招租，也不願調降租金，完全與「地盡其利、物盡其用」的精神背道而馳，台灣人讓自己的經濟陷入停滯。
德國柏林為了保護首都民生問題的長期租屋者，2016年起，對主要服務觀光客的短租，對房東祭出十萬歐元罰鍰的禁令，此舉沒有民代的阻攔。同樣是民主社會，台灣的代議士卻常站在天平的不同方向，選民要記取教訓。
行為經濟學成為經濟學的主流，城市的建設，無論智慧城市、智慧公宅，都利用大數據、智慧家電與人工智慧，同樣需要回歸人的使用與需求，而且不只是住在裡面的人，還有環境周邊的人。有人文思維，經過田野扎根，才會問到對的問題，因而有對的解答。居住政策要有階段目標，政策研發團隊也需要有多元的組合，不再只是建築師與工程師，還需要社會、教育、環保與文史工作者等共同協作，面對人性與社會的真實，也面對新世代的問題。
共享與共融的社會，需要將居住、公宅、土地的議題植入樹人的思辨教育中，並體認開發不該是唯一的答案，或許從下一個世代開始，對居住議題的文化與社會氛圍能漸漸有所變化。政策不能永遠只是在應急，不能一直見樹不見林。
＊作者為前北市公共住宅委員會委員
