房市329檔期全解析

「賣太好不能說，要給政府面子...」為何打房反而可能是你「最後上車機會」？ | 風傳媒房地產

林喬慧

今年房市詭譎，最強買氣遇上最猛打房，後續要能否有效降溫房市，端看政府還能有什麼後招。(柯承惠攝)

台灣今年房市這盤局，無疑就是「最強買氣」遇上「最猛打房」的拉鋸戰！每年開春的329檔期，是房市傳統旺季，建商推案量的多寡，也是評斷市場走向的關鍵指標。

時間回到3月初，縱使去年10月政府開始祭出限貸、實價登錄2.0等打炒房措施，但在市場游資仍多，利率處於史上低檔狀況下，雖然說建案不再高調宣告完銷，但大家心照不宣，買氣絲毫不受打房影響，建商不過是配合政府政策，轉趨低調罷了。

雖然要「給政府面子」，但當該推的案子仍然不能停，根據住展雜誌統計，光是北台灣今年329檔期推案量，就高達2,225.14億元，較去年同期增加逾百億元，創下2016年以來的歷史新高量。

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這也顯示建商普遍認為房市黑暗期已過，推案信心高漲，就有北部專推高價建案的某建商直言，這些稅對於口袋深的投資客來說，「不過是拔一根毛罷了，影響根本不大。」

不只如此，另家建商董座告訴《風傳媒》：「我們其實有把一些案子壓下來先不推…」原來，這個所謂2000多億的歷史天量，已經是建商們很有默契「克制」下的成果，大家如果正常發揮，案量恐怕更為驚人。

也因此，3月初時，不管是建商、代銷，或是業界專家，都一致認為房地產多頭氣勢底定。甚至有市調主管直言，去年底打炒房後，建商稍微收斂及市場短暫觀望，是給民眾「最後上車的機會。」

但是，正當業界老神在在的時候，行政院會突然在今年3月11日通過房地合一稅修正草案，其中3個稅率年限被延長，1個公司法人被取消，1個預售屋被列入，被業界戲稱為台灣版的311房市大地震。

其中，最受衝擊的是預售屋交易列入房地合一稅課徵範圍，甚至簽約時、交屋時各重新計算一次，加計現在市場缺工，建案普遍工期變長，業界估算，預售屋重稅期延長至少8年起跳，這對於建商、代銷的衝擊就相當大。

這也讓3月12日上任的全國代銷公會理事長謝坤成公開對政府喊話：「真的好痛，不要再打(房)了！既然要打，可不可以不要下手這麼重？」

但，更弔詭的是，隔一天3月13日就爆出遠雄建設在台南高鐵特區的預售屋「遠雄明日讚」千人抽籤搶購買房；無獨有偶，緊接著21日台中總太地產在廍子重劃區推出的造鎮案「心之所向」，也舉辦千人辦桌感恩餐會，建商宴請潛在客戶吃飯選房子。

台南高鐵特區預售屋「遠雄明日讚」日前現場千人搶買房照片流出。(圖片來源：台南高鐵房市大小事LINE社群)

隨著兩場千人搶買房的畫面曝光，甚至，新竹也有建案讓客戶預約在自家總部看房，70多戶當天數小時就完銷的消息甚囂塵上。幾起搶房事件都引起社會譁然，也被主管機關指稱建商涉嫌以不實手法營造搶購氣氛。

社會觀感很差，政治很不正確，但不能否認的是，就算真的有安排樁腳，真正要「搶房」的人也不會是少數。

因此，這波打炒房，打得再猛，全台滿出來的買氣與熱錢，是否再也壓不住了？就有建商私下透露，「對外千萬不能說自己賣太好，最好少報幾成，才不會激怒政府。」

329買氣少2成，價格緩漲

住展雜誌研發長何世昌指出，今年329檔期雖然推案量大，但要跟尚未打炒房前的去年928檔期相比，買氣確實沒有想像中旺盛，來人及成交量都減少1至2成左右。建商們的「哀號」也不是演出來，確實都很擔憂政策上路後對市場的衝擊。

至少短期買氣有受到抑制，至於價格面，何世昌直言，恐怕民眾得失望了，「降價幾乎不可能，頂多減緩價格上漲速度。」原因就在於，所有業者都被成本卡死，土地、營造成本漲不停，除非建商打算賠錢賣，才有降價的空間。

另名專家則指出，「打房其實再怎麼打也沒用，即使把檯面上的建商都打死，新出來的建商房子還是會賣這麼貴。」不過，也有某業界大老吐真言，「那些說不能降價成本太高的，其實漲的不過是成本結構裡的部分，倒也沒有真的降價就會賠錢賣的程度。」

璞園建築團隊董事長李忠恕則認為，打房對於台中、台南投資客影響較大，桃園以北是剛性需求，不受影響。鄉林集團董事長賴正鎰則直言，房地合一稅2.0上路後，賣方只會把多出來的成本轉嫁給買方，不過是傷到自住客罷了。

這可以分成好幾個層面來探討，第一層是政府要打的是投資客，自住客不受影響。第二層是持有成本的增加，但在有賺錢才要繳稅的前提下，對於投資客的衝擊能有多深？第三層是，持有成本能否真如建商預期的轉嫁給消費者？

肯定的是，過去幾年被壓抑的剛性需求出籠，加上台灣經濟成長率表現不錯，不可否認，賺到錢的台灣人，在有土斯有財觀念下，多數選擇投入房地產，回到源頭，關鍵還是利率太低、熱錢太多。

但對於打算要買房的民眾來說，有個確定的好消息是，在新制上路前，可以趁著口袋不深，或原本就打算短期進出的投資客拋售物件時撿便宜。至於未來，可以想見的是，當新制上路後，成屋及中古屋的供給量將大幅減少，若熱錢仍然四處流竄，這個看著刺眼的「最後上車機會」，不是不可能成真。

不過，也不必太過悲觀，這次打房之所有讓建商們擔憂的主因，是政府看起來打算是玩真的，從去年10月開始，一招比一招還猛，若主政者抱持著無論如何都要讓房價下修的決心，後續還能再端出什麼殺手鐧，就有可能影響整體房市格局走向。延伸閱讀：李同榮觀點：打炒地比打炒房有用！國有地標售屢創新高價，政府要不要以身作則？

◎329檔期全解析，《風傳媒》帶你看懂2021房市第一局！

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