郊外鬼城年代
三浦展指出當連狹山市的2LDK，也可以下降至300萬日元的水平，其實即使是一名普通的日本二十代的OL，也同樣可以負擔得起。只要與父母同住數年，在此期間積極儲蓄，3年來要有300萬的儲蓄絕非天方夜譚。
但現實的問題是買得起二手2LDK市郊房子的二十代女OL，他們會作出以上的投資嗎？答案正是不！對OL來說，要花一小時以上來往都市市中心區，基本就不是他們的考慮之列，甚至有能力的情願花上2、3000萬在市中心置業，也絕不會考慮市郊的二手優質房屋。正如三浦展明言，未來的日本市郊將進入鬼城年代，即出現房屋大量空置化的情況。參看現有數字，千葉縣的空置率為12%，琦玉縣為12%。若從城市的細部觀察，狹山市為23%，大宮及川越市為25%，均可說不可謂不驚人！
所以，回應先前的分析，今天日本房地產的劈價向海外賣家求售，實屬不得已的救亡策略，本土需求及購買能力已跌至新低點。而且所謂的供應充足，也非甚麼日本政府的惠民政策，不過是現實剩下大量的空置公寓，因而在供求條件的調節下出現的「利民」結果。
更為甚者，一旦配合社會現實情況來分析思考，試想想在一個面對高度天災人禍（大地震、海嘯及核電事故）的生存環境中，將心比心去代入考慮，你仍然會願意把大量資金投入進房地產上去嗎？日本人面對未來高度的不確定性，連自己免受輻射傷害的安全保障也得不到確認，而房地產屬流動性極低的投資項目，更加令人望而卻步。海外投資者更加需要三思而後行。
鬼城的由來
好了，說了那麼久，還是應回去審視一下日本房地產為何會出現眼前的局面。一些耳熟能詳的社會因素，當然一定有影響，如日本整體上經濟上的不景氣，以及人口減少以及進入高齡化社會等問題，絕對正在產生作用。
就人口資料而言，日本人口於2010年為1億2800萬人，2050年預計會降至9700萬人，可說銳減的走勢頗為明顯。至於高齡化的問題更嚴重，預計到2040年的日本人口中，有36%的3000多萬人為65歲以上的長者！面對以上的人口資料走向，房地產出現十室九空的情況也份屬當然之事。
從社會結構的角度出發，女性大量積極投入社會工作才是關鍵性的因素。事實上，日本市郊大量建設大量公寓住宅，其實是針對上一代全民就業終身僱用的時期而發，當年大部分女性在婚後即留在家中，基本上沒有上班的需要，所以市郊交通不便的因素對他們沒有多大影響。更為甚者，市郊相對於市中心而言，有更廣闊的野外空間、休憩場所，以及與大自然接觸的機會也大增，是家庭養育子女成長的理想環境。因此不少父親，情願把交通不便的影響扛在肩上，也希望下一代可以在較健康的環境中成長。可是現在隨著男女角色易位，加上終身僱用制的崩壞，男女雙方面對同時需要工作的壓力下，市郊公寓的優勢蕩然無存。
最後，日本人結婚成家立室產子的意欲低下，自然也是市郊地價崩潰的主因。既然沒有下一代的誘因，面對人人為自己而活的氛圍，一切為長遠而設的建築及環境因素，都變得再無意義了。
本文經授權轉載自奇異果文創《殘酷日本》
